Bobigny, située en Seine-Saint-Denis, est une ville dynamique de la petite couronne parisienne. Avec ses 55 056 habitants, elle bénéficie d’une croissance démographique soutenue (+13,51% en 11 ans) et d’une position stratégique à proximité immédiate de Paris, ce qui en fait un pôle attractif pour les familles, les jeunes actifs et les investisseurs immobiliers.
Le marché immobilier à Bobigny : prix, loyers et rendement
Le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Bobigny s’établit à 2 960,44 €/m², avec une progression de +1,28% sur un an et +11,21% sur cinq ans. Le marché locatif y est particulièrement dynamique, avec un loyer moyen de 16,94 €/m²/mois et une facilité notable pour trouver un locataire. La ville se situe en zone tendue (zone ALUR A), ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des préavis.
Le rendement brut moyen pour un investissement locatif, frais de notaire inclus, atteint 6,39%, un niveau attractif pour la région parisienne. La majorité des logements sont des appartements (75,32%), dont une part importante de 3 pièces ou plus (32,24% pour les 3 pièces, 25,04% pour les 4 pièces, et 11,49% pour les 5 pièces et plus).
Profil des locataires et demande locative
Bobigny se distingue par une population jeune et familiale : près de 60% des habitants ont moins de 30 ans, et 35,84% des ménages sont des couples avec enfants. Les familles monoparentales représentent également une part significative (17,12%). Le marché locatif est donc porté par une demande forte pour des appartements de 3 pièces ou plus, adaptés à ces profils.
La ville compte une majorité de locataires (48,23%) et une part importante de logements sociaux (32,43% des résidences principales). Le budget des locataires est jugé équilibré, avec une légère détente, ce qui favorise la stabilité du marché locatif.
Environnement économique et cadre de vie
Bobigny est un centre administratif et économique en pleine mutation, avec 1 368 entreprises créées en 2022. La ville reste accessible, bien desservie par les transports en commun (métro, tramway, bus) et propose de nombreux équipements scolaires, sportifs et culturels. Toutefois, le niveau de vie médian (15 910 €) reste inférieur à la moyenne nationale, et le taux de chômage (12,11%) est supérieur à la moyenne française.
Avantages et points de vigilance pour l’investissement locatif
- Atouts :
- Rendement locatif attractif
- Demande locative soutenue, notamment pour les familles
- Facilité à trouver un locataire
- Prix d’achat encore abordables par rapport à Paris
- Ville en développement, bien connectée à la capitale
- Points de vigilance :
- Règles spécifiques de la zone tendue (encadrement des loyers, préavis réduit, taxe sur les logements vacants)
- Niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale
- Taux de chômage plus élevé que la moyenne française
- Marché peu touristique, principalement résidentiel
Conclusion : un investissement équilibré à Bobigny
Avec un score global de 3,5/5, investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Bobigny présente un bon équilibre entre rendement, accessibilité et potentiel de valorisation. La ville séduit par sa croissance démographique, sa proximité avec Paris et la solidité de sa demande locative, en particulier pour les logements familiaux. Toutefois, il convient de bien s’informer sur la réglementation locale et de prendre en compte le contexte socio-économique pour optimiser son projet d’investissement.
