Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Bobigny (93000) : données et statistiques

Bobigny, située en Seine-Saint-Denis, est une ville dynamique de la petite couronne parisienne. Avec ses 55 056 habitants, elle bénéficie d’une croissance démographique soutenue (+13,51% en 11 ans) et d’une position stratégique à proximité immédiate de Paris, ce qui en fait un pôle attractif pour les familles, les jeunes actifs et les investisseurs immobiliers.

Le marché immobilier à Bobigny : prix, loyers et rendement

Le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Bobigny s’établit à 2 960,44 €/m², avec une progression de +1,28% sur un an et +11,21% sur cinq ans. Le marché locatif y est particulièrement dynamique, avec un loyer moyen de 16,94 €/m²/mois et une facilité notable pour trouver un locataire. La ville se situe en zone tendue (zone ALUR A), ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des préavis.

Le rendement brut moyen pour un investissement locatif, frais de notaire inclus, atteint 6,39%, un niveau attractif pour la région parisienne. La majorité des logements sont des appartements (75,32%), dont une part importante de 3 pièces ou plus (32,24% pour les 3 pièces, 25,04% pour les 4 pièces, et 11,49% pour les 5 pièces et plus).

Profil des locataires et demande locative

Bobigny se distingue par une population jeune et familiale : près de 60% des habitants ont moins de 30 ans, et 35,84% des ménages sont des couples avec enfants. Les familles monoparentales représentent également une part significative (17,12%). Le marché locatif est donc porté par une demande forte pour des appartements de 3 pièces ou plus, adaptés à ces profils.

La ville compte une majorité de locataires (48,23%) et une part importante de logements sociaux (32,43% des résidences principales). Le budget des locataires est jugé équilibré, avec une légère détente, ce qui favorise la stabilité du marché locatif.

Environnement économique et cadre de vie

Bobigny est un centre administratif et économique en pleine mutation, avec 1 368 entreprises créées en 2022. La ville reste accessible, bien desservie par les transports en commun (métro, tramway, bus) et propose de nombreux équipements scolaires, sportifs et culturels. Toutefois, le niveau de vie médian (15 910 €) reste inférieur à la moyenne nationale, et le taux de chômage (12,11%) est supérieur à la moyenne française.

Avantages et points de vigilance pour l’investissement locatif

• Atouts :
  • Rendement locatif attractif
  • Demande locative soutenue, notamment pour les familles
  • Facilité à trouver un locataire
  • Prix d’achat encore abordables par rapport à Paris
  • Ville en développement, bien connectée à la capitale
• Points de vigilance :
  • Règles spécifiques de la zone tendue (encadrement des loyers, préavis réduit, taxe sur les logements vacants)
  • Niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale
  • Taux de chômage plus élevé que la moyenne française
  • Marché peu touristique, principalement résidentiel

Conclusion : un investissement équilibré à Bobigny

Avec un score global de 3,5/5, investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Bobigny présente un bon équilibre entre rendement, accessibilité et potentiel de valorisation. La ville séduit par sa croissance démographique, sa proximité avec Paris et la solidité de sa demande locative, en particulier pour les logements familiaux. Toutefois, il convient de bien s’informer sur la réglementation locale et de prendre en compte le contexte socio-économique pour optimiser son projet d’investissement.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Bobigny

Prix moyen	2960.44€/m²
Loyer moyen	16.94€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	222.03€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +11.2%
Évolution sur 1 an	north_east +1.3%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

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