Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Grenoble (38000) : données et statistiques

Grenoble, capitale des Alpes, est une ville dynamique située dans le département de l’Isère. Réputée pour son cadre de vie entre montagnes et innovation, elle attire étudiants, actifs et familles grâce à ses pôles universitaires, ses entreprises de haute technologie et sa qualité de vie. Avec une population de 157 477 habitants en légère croissance (+1,19% sur 11 ans), Grenoble se distingue par son attractivité et son dynamisme économique.

Le marché immobilier grenoblois : état des lieux

Le marché immobilier de Grenoble est principalement composé d’appartements (95,68%), les maisons ne représentant que 3,04% du parc. Les logements de 3 pièces ou plus constituent une part significative de l’offre, avec 28,8% pour les 3 pièces, 21,75% pour les 4 pièces et 12,55% pour les 5 pièces et plus.

Le prix moyen au mètre carré s’établit à 2 300,57 €/m² (d’après 1 234 ventes récentes). Sur un an, les prix ont reculé de 7,41%, mais affichent une hausse de 11,89% sur cinq ans, témoignant d’une certaine volatilité mais aussi d’un potentiel de valorisation à moyen terme.

Rentabilité et attractivité locative

Le rendement brut moyen pour un investissement locatif à Grenoble atteint 5,90% (frais de notaire inclus), un niveau attractif pour les investisseurs recherchant un bon équilibre entre rentabilité et sécurité. Le loyer moyen s’élève à 12,15 €/m²/mois, avec une demande locative jugée facile à satisfaire, notamment grâce à la forte proportion de locataires (52,66%) et d’étudiants (près de 20% de la population active).

Grenoble est classée en zone tendue (zone ALUR B1), ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et des avantages pour les locataires (préavis réduit, possibilité de taxe sur les logements vacants). Le marché locatif est donc dynamique, mais légèrement tendu, ce qui peut limiter la hausse des loyers mais garantit une bonne occupation des biens.

Profil des habitants et demande locative

• Population jeune et active : 30,81% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 60,14% des 15-64 ans sont en emploi.
• Forte proportion de personnes seules : 53,62% des ménages sont composés d’une seule personne, mais la part des couples avec ou sans enfants (33,36%) et des familles monoparentales (7,92%) crée une demande pour des appartements de 3 pièces ou plus.
• Niveau de vie médian : 21 680 € par an, légèrement inférieur à la moyenne nationale (-1,63%).

Points forts et points de vigilance pour l’investissement

• Facilité de location : La demande locative est soutenue, notamment auprès des familles, jeunes actifs et étudiants.
• Rendement attractif : Un rendement brut moyen de 5,90% est supérieur à la moyenne nationale pour ce type de bien.
• Marché dynamique : Plus de 3 000 entreprises créées en 2022, bassin d’emploi diversifié et présence de nombreux pôles universitaires.
• Prix en légère baisse récente : Opportunité d’acheter à un prix plus attractif, mais vigilance sur l’évolution future du marché.
• Réglementation en zone tendue : Encadrement des loyers et règles spécifiques à respecter pour la location.

Score global de l’investissement locatif à Grenoble

En prenant en compte l’ensemble de ces critères, l’investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus à Grenoble obtient un score global de 3,3/5. Ce score reflète un bon potentiel de rentabilité et une demande locative solide, tout en soulignant la nécessité de bien étudier le marché local et la réglementation en vigueur.

Conclusion

Grenoble offre un environnement propice à l’investissement locatif, notamment pour les appartements de 3 pièces ou plus. Entre dynamisme économique, population jeune et active, et rendement attractif, la ville présente de nombreux atouts. Toutefois, il est important de rester attentif à l’évolution des prix, à la réglementation en zone tendue et à la composition de la demande locative pour optimiser son projet immobilier.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Grenoble

Prix moyen	2300.57€/m²
Loyer moyen	12.15€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	172.54€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +11.9%
Évolution sur 1 an	south_east -7.4%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

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