Troyes, située dans le département de l’Aube en région Grand Est, séduit par son riche patrimoine historique, ses maisons à colombages et son dynamisme économique. Avec une population de 62 782 habitants en croissance de 2,61% sur 11 ans, la ville attire aussi bien les étudiants que les jeunes actifs et les familles.
Le marché immobilier à Troyes : état des lieux
Le marché immobilier troyen se caractérise par une forte proportion d’appartements (79% du parc), ce qui en fait un terrain propice à l’investissement locatif. Le prix moyen au mètre carré s’établit à 1 589,41 €/m² (données issues de 815 ventes), avec une évolution de -4,64% sur un an mais une hausse notable de +23,87% sur cinq ans. Cette tendance traduit une attractivité croissante sur le moyen terme, malgré une légère correction récente.
Le loyer moyen est de 12,6 €/m²/mois, offrant un rendement brut moyen attractif de 8,85% (frais de notaire et DMTO inclus). La demande locative est jugée normale, avec un budget des locataires plutôt équilibré, bien que légèrement tendu. Troyes se situe en zone ALUR B1, n’est pas classée en zone tendue, mais bénéficie d’un attrait touristique qui peut dynamiser la location saisonnière.
Profil des locataires et typologie des logements
La ville compte une majorité de locataires (52,52% des résidences principales), ce qui favorise la mise en location d’appartements. Les logements de 2 et 3 pièces sont les plus représentés (respectivement 24,35% et 29,53%), répondant à la demande d’une population composée à 55,53% de personnes vivant seules et à 16,3% de couples sans enfants. Les étudiants, qui représentent près de 15% de la population active, constituent également une cible intéressante pour les petites surfaces.
Environnement économique et social
Le niveau de vie médian à Troyes est de 17 950 €, soit 18,56% de moins que la moyenne nationale, ce qui peut influencer le pouvoir d’achat immobilier et locatif. Le taux de chômage s’élève à 14,9% (contre 8% au niveau national en 2020), mais la ville reste dynamique avec 938 entreprises créées en 2022. La population est relativement jeune, avec 25,27% des habitants âgés de 15 à 29 ans, et 17,72% de moins de 14 ans.
Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif
- Rendement élevé : Un rendement brut moyen de 8,85% est un atout majeur pour les investisseurs.
- Marché locatif dynamique : Forte proportion de locataires et présence d’étudiants.
- Prix d’achat attractifs : Un prix au m² inférieur à la moyenne nationale, avec une progression sur 5 ans.
- Demande diversifiée : Besoin en petites et moyennes surfaces, adapté aux personnes seules, couples et étudiants.
- Contexte économique : Un niveau de vie médian plus bas et un taux de chômage élevé nécessitent une attention particulière à la solvabilité des locataires.
Score global de l’investissement locatif à Troyes
Au vu de l’ensemble de ces critères, Troyes obtient un score global de 4,0/5 pour l’investissement locatif en appartement. La ville combine rendement attractif, marché locatif dynamique et prix d’achat abordables, tout en présentant quelques points de vigilance liés au contexte économique local.
Conclusion
Investir dans un appartement à Troyes peut s’avérer intéressant pour les investisseurs à la recherche d’un bon équilibre entre rentabilité et sécurité. La diversité de la demande locative, la jeunesse de la population et l’évolution positive des prix sur le moyen terme sont des atouts à considérer. Il est toutefois recommandé d’étudier attentivement le quartier, la typologie du bien et le profil des locataires potentiels pour optimiser son investissement.
