Située dans le département de l’Aube, Troyes est une ville dynamique de 62 782 habitants, connue pour son riche patrimoine historique, ses maisons à colombages et son attractivité touristique. La ville bénéficie d’une croissance démographique modérée (+2,61% en 11 ans) et d’un tissu économique en développement, avec 938 entreprises créées en 2022.
Le marché immobilier à Troyes : état des lieux
Le marché immobilier troyen se caractérise par une forte proportion d’appartements (79 % du parc), ce qui en fait un terrain propice à l’investissement locatif, notamment pour les petits logements. Le prix moyen au mètre carré s’établit à 1 866,67 €/m² (389 ventes sur l’année), avec une évolution stable sur un an (-0,39 %) mais une hausse significative sur cinq ans (+31,81 %). Le loyer moyen est de 13,7 €/m²/mois, offrant un rendement brut moyen attractif de 8,19 % (frais de notaire inclus).
Pourquoi cibler les studios et 2 pièces ?
Les petits appartements représentent une part importante du marché : 11,07 % des logements sont des studios et 24,35 % des 2 pièces. Ce type de bien répond à la demande d’une population jeune et mobile : 25,27 % des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 14,93 % sont étudiants. De plus, plus de la moitié des ménages vivent seuls (55,53 %), ce qui renforce l’attrait pour les surfaces compactes.
Location : une demande soutenue
À Troyes, 52,52 % des résidences principales sont occupées par des locataires, et la facilité pour trouver un locataire est jugée « normale ». Le budget des locataires est plutôt équilibré, bien que légèrement tendu, ce qui incite à proposer des loyers adaptés au niveau de vie local (médiane : 17 950 €/an, soit -18,56 % par rapport à la moyenne nationale). La ville n’est pas en zone tendue, mais elle est classée en zone ALUR B1, ce qui peut ouvrir droit à certains dispositifs d’investissement locatif.
Profil des locataires et perspectives
La population active représente 52,64 % des 15-64 ans, avec un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (14,9 % contre 8 %). La présence d’étudiants, de jeunes actifs et de personnes seules crée une demande régulière pour les petits logements. Par ailleurs, Troyes attire aussi des touristes, ce qui peut offrir des opportunités en location meublée de courte durée.
Points forts et points de vigilance
- Rendement locatif élevé (8,19 % brut en moyenne)
- Prix d’achat abordables par rapport à d’autres villes françaises
- Demande locative soutenue pour les petites surfaces
- Marché stable avec une évolution positive sur 5 ans
- Population jeune et étudiante importante
Cependant, il convient de prendre en compte :
- Un taux de chômage élevé pouvant impacter la solvabilité des locataires
- Un niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale
- Un budget locatif parfois tendu, nécessitant une attention particulière à la fixation du loyer
Conclusion
Avec un score global de 4,0/5 pour l’investissement locatif dans les petits appartements, Troyes offre un bon compromis entre rentabilité, accessibilité et potentiel de valorisation. La ville séduit par son dynamisme, sa population jeune et son marché immobilier favorable aux investisseurs recherchant un rendement attractif sur des surfaces compactes.
