Alençon, préfecture de l’Orne en Normandie, séduit par son patrimoine historique, sa douceur de vivre et son dynamisme local. Avec une population de 25 555 habitants, la ville offre un cadre de vie agréable, à taille humaine, et reste accessible en termes de prix immobiliers. Alençon bénéficie d’une situation géographique stratégique, à proximité du Mans et de Caen, tout en conservant une ambiance paisible, loin de l’agitation des grandes métropoles.
Le marché immobilier à Alençon : état des lieux
Le marché immobilier d’Alençon est principalement composé d’appartements (59,59%), ce qui en fait un terrain propice à l’investissement locatif. Le prix moyen au mètre carré s’établit à 1 122,05 €/m², avec une évolution de +20,37% sur 5 ans, malgré une légère baisse de -5,22% sur la dernière année. Cette tendance traduit une certaine stabilité sur le long terme, tout en offrant des opportunités d’achat à des prix attractifs.
Le loyer moyen est de 11,17 €/m²/mois, ce qui permet d’atteindre un rendement brut moyen de 11,11% (frais de notaire et DMTO inclus). La demande locative reste dynamique, avec une facilité à trouver un locataire, même si le budget des locataires est jugé tendu. La ville n’est pas classée en zone tendue ni en zone touristique, ce qui peut offrir une certaine souplesse dans la gestion locative.
Profil des locataires et typologie des logements
À Alençon, près de la moitié des résidents principaux sont locataires (46,35%), tandis que 27,26% sont propriétaires. Les logements vacants représentent 9,92% du parc, ce qui reste raisonnable pour une ville de cette taille. Les appartements de 2 à 4 pièces sont les plus courants, représentant plus de 70% du marché, ce qui correspond bien à la demande locale, notamment des personnes seules (54,46% des ménages) et des étudiants (13,33% de la population active).
Évolution démographique et contexte économique
La population d’Alençon a connu une légère baisse de -6,48% en 11 ans, mais la ville reste attractive pour les jeunes (21,55% ont entre 15 et 29 ans) et les familles. Le niveau de vie médian est de 18 730 €, inférieur de 15% à la moyenne nationale, ce qui explique en partie la tension sur le budget des locataires. Le taux de chômage (12,81%) est supérieur à la moyenne nationale, mais la création de 272 entreprises en 2022 témoigne d’un certain dynamisme économique local.
Pourquoi investir à Alençon ?
- Prix d’achat attractifs : un des prix au m² les plus bas de la région, permettant d’investir avec un budget maîtrisé.
- Rendement locatif élevé : un rendement brut moyen supérieur à 11%, rare sur le marché français.
- Demande locative soutenue : facilité à trouver un locataire, notamment pour les petites surfaces et les logements adaptés aux personnes seules ou aux étudiants.
- Marché stable : une évolution positive sur 5 ans, gage de sécurité pour un investissement à moyen ou long terme.
Points de vigilance
- Budget des locataires tendu : il est important de bien cibler le type de bien et de fixer un loyer adapté au marché local.
- Légère baisse démographique : à surveiller pour anticiper l’évolution de la demande locative.
- Taux de chômage élevé : privilégier les quartiers proches des pôles d’emploi ou des établissements d’enseignement supérieur.
Conclusion : un investissement locatif à fort potentiel
Avec un score global de 4,2/5, Alençon se positionne comme une ville intéressante pour l’investissement locatif dans l’appartement. Son marché immobilier accessible, son rendement attractif et la facilité à trouver un locataire en font une option à considérer pour diversifier son patrimoine ou se lancer dans l’investissement immobilier. Il est toutefois essentiel de bien étudier le marché local et d’adapter son projet aux spécificités de la ville pour maximiser la rentabilité de son investissement.
