Alençon, préfecture de l’Orne en Normandie, séduit par son patrimoine historique, sa qualité de vie et son dynamisme local. Avec une population de 25 555 habitants, la ville offre un cadre de vie paisible, tout en restant accessible et bien desservie. Alençon se distingue par son architecture, ses espaces verts et ses infrastructures adaptées aux familles comme aux étudiants.
Le marché immobilier à Alençon : état des lieux
Le marché immobilier d’Alençon présente des caractéristiques attractives pour les investisseurs, notamment pour les appartements de 3 pièces ou plus. Le prix moyen au mètre carré s’établit à 1 055,55 €/m², avec une évolution de +25,51% sur 5 ans, bien que l’on note une légère baisse de -1,48% sur la dernière année. Ce niveau de prix reste abordable comparé à d’autres villes françaises, ce qui permet d’envisager un investissement avec un ticket d’entrée modéré.
Le rendement brut moyen atteint 9,63% (frais de notaire inclus), un taux particulièrement intéressant pour les investisseurs à la recherche de rentabilité. Le marché locatif est dynamique : il est jugé facile de trouver un locataire, même si le budget des locataires reste tendu. Le loyer moyen s’élève à 9,11 €/m²/mois.
Profil des logements et des habitants
- Répartition des biens : 59,59% d’appartements contre 39,33% de maisons.
- Types de logements : 89,07% de résidences principales, 1,01% de résidences secondaires, 9,92% de logements vacants.
- Nombre de pièces : 28,21% des logements sont des 3 pièces, 23,67% des 4 pièces, et 20,74% des 5 pièces ou plus.
- Types d’occupants : 46,35% de locataires, 27,26% de propriétaires, 25,45% de locataires HLM.
La population est relativement jeune, avec 36,91% des habitants ayant moins de 30 ans. Les personnes vivant seules représentent plus de la moitié des ménages (54,46%), mais les couples avec ou sans enfants et les familles monoparentales constituent également une part significative de la demande locative.
Évolution démographique et contexte économique
La ville a connu une baisse de population de -6,48% sur 11 ans, ce qui peut influencer la demande locative à long terme. Le niveau de vie médian est de 18 730 €, inférieur de 15% à la moyenne nationale, et le taux de chômage (12,81%) reste supérieur à la moyenne française. Cependant, la création de 272 entreprises en 2022 témoigne d’un certain dynamisme économique local.
Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif
- Rendement élevé : Un rendement brut moyen supérieur à 9% est un atout majeur.
- Marché locatif actif : La facilité à trouver un locataire est un point positif, même si le budget des locataires est tendu.
- Prix d’achat attractifs : Les prix au m² restent bas, permettant d’investir avec un budget raisonnable.
- Évolution démographique : La baisse de la population et le niveau de vie inférieur à la moyenne nationale sont à surveiller pour la valorisation à long terme.
- Zone non tendue : Alençon n’est pas classée en zone tendue, ce qui peut influencer la fiscalité et la gestion locative.
Conclusion : un investissement à considérer avec discernement
Avec un score global de 3,2/5 pour l’investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus, Alençon présente un marché attractif pour les investisseurs à la recherche de rendement. Le dynamisme locatif, les prix abordables et le rendement élevé sont des atouts indéniables. Toutefois, il convient de rester attentif à l’évolution démographique et au contexte économique local pour sécuriser son investissement sur le long terme.
Avant de vous lancer, il est recommandé de bien étudier le marché local, de cibler les quartiers les plus recherchés et d’analyser la demande locative pour optimiser la rentabilité de votre projet immobilier à Alençon.
