Investir dans une maison à Alençon (61000) : données et statistiques

Située dans le département de l'Orne, en région Normandie, Alençon est une ville de taille moyenne comptant environ 25 555 habitants. Connue pour son patrimoine historique, son calme et sa proximité avec la nature, Alençon offre un cadre de vie agréable, bien que la population ait diminué de 6,48% en 11 ans. La ville n'est pas une zone touristique majeure, mais elle reste un pôle administratif et économique local.

Le marché immobilier à Alençon : état des lieux

Le marché immobilier d'Alençon se caractérise par des prix accessibles : le prix moyen au mètre carré pour une maison s'établit à 1 460,21 €/m², avec une baisse de 6,64% sur un an, mais une hausse de 16,13% sur cinq ans. Sur les 166 ventes récentes, les maisons représentent 39,33% du parc immobilier, contre 59,59% d'appartements. La majorité des logements sont des résidences principales (89,07%), et près de 10% sont vacants.

Location de maisons à Alençon : opportunités et limites

Le loyer moyen s'élève à 8,47 €/m²/mois. Il est généralement facile de trouver un locataire, mais le budget des ménages reste tendu, en lien avec un niveau de vie médian de 18 730 € (soit 15% de moins que la moyenne nationale). Le rendement brut moyen, incluant les frais de notaire et droits de mutation, atteint 6,48%, ce qui est attractif sur le papier.

La ville n'est pas classée en zone tendue ni en zone touristique, ce qui limite certains avantages fiscaux ou dispositifs d'investissement. La zone ALUR est de catégorie C.

Profil des locataires et demande locative

À Alençon, 46,35% des résidents principaux sont locataires, dont 25,45% en HLM. Les ménages sont majoritairement composés de personnes seules (54,46%) ou de couples sans enfants (19,02%). Les logements de 3 à 4 pièces sont les plus courants, représentant plus de 50% du parc.

La population est relativement jeune, avec 36,91% des habitants ayant moins de 30 ans, et une part importante d'étudiants (13,33%). Cependant, le taux de chômage est élevé (12,81% contre 8% au niveau national), ce qui peut impacter la stabilité des locataires et la solvabilité.

Points forts et points de vigilance pour l'investissement locatif

• Prix d'achat attractifs : Les prix bas permettent d'accéder à la propriété avec un budget raisonnable.
• Rendement brut intéressant : Un rendement de 6,48% est supérieur à la moyenne nationale.
• Demande locative présente : Il est facile de trouver un locataire, notamment pour des logements de taille moyenne.
• Marché peu dynamique : Baisse des prix sur un an, population en diminution, et marché locatif tendu côté budget.
• Risque de vacance locative : Près de 10% des logements sont vacants, ce qui peut indiquer une rotation importante ou une demande fluctuante.
• Situation économique fragile : Niveau de vie inférieur à la moyenne nationale et taux de chômage élevé.

Conclusion : un marché à analyser avec précaution

Investir dans une maison à Alençon peut offrir un rendement brut attractif et des prix d'achat abordables. Cependant, la dynamique démographique et économique de la ville, ainsi que la tension sur le budget des locataires, invitent à la prudence. Il est essentiel d'étudier attentivement le quartier, le type de bien et le profil des locataires potentiels avant de se lancer dans un projet d'investissement locatif à Alençon.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV)

Alençon fait partie des 245 villes bénéficiaires du programme Action Cœur de Ville.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV) est une initiative lancée par le gouvernement français en 2017. Il vise à revitaliser les centres-villes de taille moyenne, qui jouent un rôle essentiel dans le maillage territorial mais qui rencontrent souvent des difficultés, comme la désertification commerciale, la baisse de la population, ou la dégradation du patrimoine bâti.

Objectifs principaux du programme :

1. Revitalisation des centres-villes : Redonner de l’attractivité aux cœurs de villes, en favorisant la réhabilitation des logements, la rénovation des espaces publics, et l’installation de nouveaux commerces.
2. Développement économique : Soutenir les activités économiques locales, notamment en aidant les artisans, commerçants, et entrepreneurs à s’installer et à se développer.
3. Amélioration des conditions de vie : Renforcer l’offre de services publics (éducation, santé, culture, etc.) et d’activités culturelles pour les habitants.
4. Transition écologique : Encourager des projets respectueux de l’environnement, comme des mobilités douces (pistes cyclables, transports en commun) et une gestion plus durable des ressources.
5. Restauration du patrimoine : Valoriser le patrimoine historique et architectural des centres-villes.

Fonctionnement :

Le programme cible 245 villes moyennes sélectionnées à travers la France. Ces villes bénéficient d’un soutien financier et technique pour développer des projets de transformation. Le financement provient de plusieurs partenaires, comme la Caisse des Dépôts, Action Logement, ou encore l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT).

Actions concrètes menées :

• Réhabilitation de logements anciens pour les rendre attractifs et accessibles.
• Création de nouveaux espaces publics, comme des places, parcs, ou promenades.
• Implantation de commerces de proximité pour lutter contre les “friches commerciales”.
• Développement de nouvelles infrastructures de mobilité (comme des parkings relais ou des zones piétonnes).
• Organisation d’événements culturels et sportifs pour dynamiser le tissu local.

Résultats attendus :

L’objectif est de redynamiser ces centres-villes d’ici 2026, en améliorant la qualité de vie des habitants, en relançant l’économie locale, et en préservant le rôle central de ces villes dans leurs territoires.

Exemples de projets emblématiques :

Le programme Action Cœur de Ville a permis la réalisation de nombreux projets emblématiques à travers la France, visant à revitaliser les centres-villes. Parmi ces initiatives, voici quelques exemples notables :

1. Rénovation du patrimoine et des espaces publics : À Nevers, des travaux ont permis de réhabiliter des espaces publics et de valoriser le patrimoine local, favorisant l’attractivité touristique et résidentielle.
2. Création d’écoquartiers : À Châteaudun, un projet d’écoquartier a été lancé dans un ancien site industriel, intégrant logements, espaces verts et activités commerciales tout en promouvant une urbanisation durable.
3. Requalification des entrées de ville et des gares : Plusieurs villes, comme Albi et Montbrison, ont entrepris la transformation des quartiers de gare pour améliorer leur accessibilité et réduire l’artificialisation des sols. Ces projets visent également à renforcer les mobilités douces et les connexions urbaines.
4. Dynamisation économique : Des initiatives telles que la création de foncières commerciales ont été déployées pour réduire les locaux vacants et attirer des commerces dans les centres-villes, notamment à Montélimar et Béziers.
5. Réhabilitation de l’habitat : À Lunéville, des programmes de rénovation du parc privé visent à réduire la vacance de longue durée et à améliorer la qualité de vie des habitants en centre-ville.

En tout, plus de 7 000 projets ont été réalisés grâce à un investissement total dépassant 6 milliards d’euros. La phase actuelle du programme (2023-2026) met un accent particulier sur les transitions écologique et économique, ainsi que sur l’adaptation des villes au changement climatique en promouvant des solutions comme la décarbonation et la renaturation

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Alençon

Prix moyen	1460.21€/m²
Loyer moyen	8.47€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	109.52€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +16.1%
Évolution sur 1 an	south_east -6.6%

Les logements à Alençon

Établissements d'hébergements touristiques