Située dans le département de l'Orne, en région Normandie, Alençon est une ville de taille moyenne comptant environ 25 555 habitants. Connue pour son patrimoine historique, son calme et sa proximité avec la nature, Alençon offre un cadre de vie agréable, bien que la population ait diminué de 6,48% en 11 ans. La ville n'est pas une zone touristique majeure, mais elle reste un pôle administratif et économique local.
Le marché immobilier à Alençon : état des lieux
Le marché immobilier d'Alençon se caractérise par des prix accessibles : le prix moyen au mètre carré pour une maison s'établit à 1 460,21 €/m², avec une baisse de 6,64% sur un an, mais une hausse de 16,13% sur cinq ans. Sur les 166 ventes récentes, les maisons représentent 39,33% du parc immobilier, contre 59,59% d'appartements. La majorité des logements sont des résidences principales (89,07%), et près de 10% sont vacants.
Location de maisons à Alençon : opportunités et limites
Le loyer moyen s'élève à 8,47 €/m²/mois. Il est généralement facile de trouver un locataire, mais le budget des ménages reste tendu, en lien avec un niveau de vie médian de 18 730 € (soit 15% de moins que la moyenne nationale). Le rendement brut moyen, incluant les frais de notaire et droits de mutation, atteint 6,48%, ce qui est attractif sur le papier.
La ville n'est pas classée en zone tendue ni en zone touristique, ce qui limite certains avantages fiscaux ou dispositifs d'investissement. La zone ALUR est de catégorie C.
Profil des locataires et demande locative
À Alençon, 46,35% des résidents principaux sont locataires, dont 25,45% en HLM. Les ménages sont majoritairement composés de personnes seules (54,46%) ou de couples sans enfants (19,02%). Les logements de 3 à 4 pièces sont les plus courants, représentant plus de 50% du parc.
La population est relativement jeune, avec 36,91% des habitants ayant moins de 30 ans, et une part importante d'étudiants (13,33%). Cependant, le taux de chômage est élevé (12,81% contre 8% au niveau national), ce qui peut impacter la stabilité des locataires et la solvabilité.
Points forts et points de vigilance pour l'investissement locatif
- Prix d'achat attractifs : Les prix bas permettent d'accéder à la propriété avec un budget raisonnable.
- Rendement brut intéressant : Un rendement de 6,48% est supérieur à la moyenne nationale.
- Demande locative présente : Il est facile de trouver un locataire, notamment pour des logements de taille moyenne.
- Marché peu dynamique : Baisse des prix sur un an, population en diminution, et marché locatif tendu côté budget.
- Risque de vacance locative : Près de 10% des logements sont vacants, ce qui peut indiquer une rotation importante ou une demande fluctuante.
- Situation économique fragile : Niveau de vie inférieur à la moyenne nationale et taux de chômage élevé.
Conclusion : un marché à analyser avec précaution
Investir dans une maison à Alençon peut offrir un rendement brut attractif et des prix d'achat abordables. Cependant, la dynamique démographique et économique de la ville, ainsi que la tension sur le budget des locataires, invitent à la prudence. Il est essentiel d'étudier attentivement le quartier, le type de bien et le profil des locataires potentiels avant de se lancer dans un projet d'investissement locatif à Alençon.
