Investir dans un studio ou un 2 pièces à Lille (59000) : données et statistiques

Lille, capitale des Hauts-de-France, est une métropole dynamique et attractive, réputée pour son patrimoine architectural, sa vie étudiante animée et sa position stratégique au carrefour de l’Europe du Nord. Avec une population de 236 710 habitants en croissance (+4,36% sur 11 ans), la ville séduit aussi bien les étudiants que les jeunes actifs et les familles.

Le marché immobilier lillois en chiffres

• Prix moyen au m² : 3 909,87 € (évolution de -6,54% sur 1 an, mais +13,44% sur 5 ans)
• Loyer moyen : 18,3 €/m²/mois
• Rendement brut moyen : 5,22% (frais de notaire inclus)
• Répartition des biens : 78,91% d’appartements, dont 18,13% de studios et 26,97% de 2 pièces
• Facilité de location : Très facile, marché locatif dynamique

Pourquoi investir dans un studio ou un 2 pièces à Lille ?

Lille est une ville universitaire majeure, avec près de 23% d’étudiants parmi la population active. Les petits appartements (studios et 2 pièces) sont particulièrement recherchés, notamment par les étudiants, jeunes actifs et personnes seules (55,76% des ménages vivent seuls). Cette forte demande locative assure généralement une bonne rotation des locataires et limite les risques de vacance.

Le marché locatif est qualifié de "zone tendue" et "zone ALUR A", ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et des avantages pour les locataires (préavis réduit, etc.). Le budget des locataires est plutôt équilibré, bien que légèrement tendu, ce qui peut limiter la hausse des loyers mais garantit une demande constante.

Évolution des prix et rentabilité

Après une hausse notable sur 5 ans (+13,44%), les prix au m² ont récemment reculé (-6,54% sur 1 an), offrant potentiellement des opportunités d’achat à un prix plus attractif. Le rendement brut moyen de 5,22% (frais inclus) reste intéressant pour un investissement locatif, surtout dans le segment des petits appartements.

Profil des locataires et perspectives

• Âge : 36,62% des habitants ont entre 15 et 29 ans
• Statut : 58,17% de locataires, 22,98% de propriétaires
• Composition des ménages : forte proportion de personnes seules et de couples sans enfants

La demande locative est soutenue par la présence d’étudiants, de jeunes actifs et la création d’entreprises (6 147 en 2022), ce qui dynamise le marché de l’emploi local.

Points d’attention

• Réglementation : Encadrement des loyers et règles spécifiques en zone tendue
• Niveau de vie : Médian inférieur à la moyenne nationale (20 000 €)
• Taux de chômage : 11,34% (supérieur à la moyenne nationale)

Score global de l’investissement locatif à Lille

Avec un score de 3,5/5, Lille se positionne comme une ville intéressante pour l’investissement dans un studio ou un 2 pièces. Le marché est dynamique, la demande locative forte, et le rendement brut attractif. Toutefois, il convient de rester attentif à l’évolution des prix, à la réglementation locale et au profil des locataires.

Conclusion

Investir dans un petit appartement à Lille peut offrir de belles opportunités, notamment grâce à la vitalité de la ville, la forte demande locative et un rendement correct. Comme pour tout projet immobilier, il est important de bien s’informer sur le marché local, la réglementation en vigueur et d’évaluer la rentabilité potentielle avant de se lancer.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Lille

Prix moyen	3909.87€/m²
Loyer moyen	18.30€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	293.24€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +13.4%
Évolution sur 1 an	south_east -6.5%

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