Bobigny, située en Seine-Saint-Denis, est une ville dynamique de la petite couronne parisienne. Avec ses 55 056 habitants, elle connaît une croissance démographique soutenue (+13,51% en 11 ans), portée par sa proximité avec Paris, ses infrastructures de transport et son rôle de préfecture du département. Bobigny attire une population jeune et diversifiée, et bénéficie d’un tissu économique en développement, comme en témoignent les 1 368 entreprises créées en 2022.
Le marché immobilier à Bobigny : des prix attractifs et un fort potentiel locatif
Le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Bobigny s’établit à 3 953,49 €/m² (données sur 35 ventes récentes). Sur un an, les prix ont légèrement reculé (-5,21%), mais affichent une progression notable sur 5 ans (+25,19%). Cette évolution traduit un marché en mutation, offrant des opportunités d’achat à des tarifs encore abordables comparés à d’autres communes de la région parisienne.
Le marché locatif est particulièrement dynamique : le loyer moyen atteint 23,3 €/m²/mois, avec une très grande facilité pour trouver un locataire. La demande est soutenue, notamment pour les petites surfaces (studios et 2 pièces), qui représentent près d’un tiers du parc immobilier local. La ville se situe en zone tendue (zone ALUR A), ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et des avantages pour les locataires (préavis réduit, etc.).
Un rendement locatif attractif
Le rendement brut moyen pour un investissement dans un petit appartement à Bobigny est estimé à 6,58% (frais de notaire inclus). Ce taux, supérieur à la moyenne nationale, s’explique par le rapport favorable entre le prix d’achat et le niveau des loyers. La forte proportion de locataires (48,23% des résidences principales) et la part importante de personnes vivant seules (29,59%) ou en famille monoparentale (17,12%) renforcent l’attrait pour les petites surfaces.
Profil des habitants et demande locative
- Population jeune : 45,28% des habitants ont moins de 30 ans.
- Étudiants : 13,73% de la population a le statut d’étudiant, générant une demande régulière pour les studios et petits appartements.
- Actifs : 52,4% des 15-64 ans ont un emploi, mais le taux de chômage reste supérieur à la moyenne nationale (12,11% contre 8%).
- Niveau de vie : Le niveau de vie médian est de 15 910 € (inférieur de 27,81% à la moyenne nationale), ce qui oriente la demande vers des logements abordables.
Typologie du parc immobilier
- Appartements : 75,32% du parc, dont 12,25% de studios et 18,99% de 2 pièces.
- Résidences principales : 94,42% des logements, avec une faible part de logements vacants (4,78%).
- Propriétaires : 18,36% seulement, ce qui laisse une large place à l’investissement locatif.
Points forts et points de vigilance
- Points forts :
- Prix d’achat attractifs et rendement locatif élevé
- Demande locative soutenue, notamment pour les petites surfaces
- Facilité à trouver un locataire
- Ville en développement, bien desservie par les transports
- Points de vigilance :
- Évolution récente des prix à surveiller
- Règles spécifiques de la zone tendue (encadrement des loyers, préavis réduit, etc.)
- Niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale
- Taux de chômage plus élevé que la moyenne nationale
Conclusion : un investissement à étudier de près
Avec un score global de 3,6/5, Bobigny présente de nombreux atouts pour un investissement locatif dans un studio ou un 2 pièces. Le marché est dynamique, le rendement attractif et la demande locative solide. Toutefois, il est important de bien s’informer sur la réglementation locale et d’analyser le marché avant de se lancer.
