Marans est une petite commune située en Charente-Maritime, à proximité de La Rochelle et des marais poitevins. Avec ses 4 500 habitants, elle séduit par son cadre de vie paisible, son patrimoine fluvial et son ambiance typique du littoral atlantique. Marans bénéficie également d’une situation privilégiée à la croisée des axes routiers et touristiques de la région.
Le marché immobilier à Marans : état des lieux
Le marché immobilier de Marans se caractérise par une prédominance de maisons (près de 80% du parc), tandis que les appartements représentent moins de 20% des logements. Les biens de 3 pièces ou plus sont majoritaires, avec 19,76% de 3 pièces, 29,05% de 4 pièces et 41,15% de 5 pièces et plus.
Le prix moyen au mètre carré pour un appartement s’établit à 1 806,45 €/m² (données issues de 5 ventes récentes). Sur un an, les prix ont reculé de 3,90%, mais affichent une hausse de 24,44% sur les cinq dernières années, témoignant d’une certaine volatilité du marché local.
Population et dynamisme local
La population de Marans est en légère baisse (-2,66% sur 11 ans), avec une part importante de personnes âgées (près de 38% ont plus de 60 ans). Le niveau de vie médian s’élève à 21 020 €, soit un peu en dessous de la moyenne nationale. La commune compte une majorité de propriétaires (63,16%) et une part de locataires de 30,1%.
Le tissu économique reste modeste, avec 49 entreprises créées en 2022. La ville n’est pas classée en zone tendue, mais elle bénéficie d’un attrait touristique certain, ce qui peut influencer la demande locative saisonnière.
Investissement locatif : potentiel et limites
Le rendement brut moyen pour un appartement de 3 pièces ou plus à Marans est estimé à 6,43% (frais de notaire et DMTO inclus). Cependant, plusieurs éléments freinent l’attractivité de l’investissement locatif :
- Difficulté à trouver un locataire : le marché locatif est peu dynamique, avec une demande limitée et un taux de logements vacants de 12,2%.
- Absence de données fiables sur les loyers : le loyer moyen au m² n’est pas renseigné, ce qui complique l’évaluation précise de la rentabilité.
- Zone ALUR C et non tendue : la réglementation est moins contraignante, mais la demande locative reste faible.
La majorité des résidences sont des résidences principales (83,34%), et la part de résidences secondaires reste marginale (4,46%). Les ménages sont principalement composés de personnes seules (37,7%) ou de couples sans enfants (30,49%), ce qui peut orienter le choix du type de bien à proposer à la location.
Conclusion : un marché à surveiller
Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Marans présente un score global de 2,2/5 pour l’investissement locatif. Malgré un rendement brut attractif sur le papier, la faible dynamique démographique, la difficulté à trouver des locataires et l’absence de données précises sur les loyers limitent le potentiel de ce marché. Marans peut toutefois intéresser les investisseurs à la recherche d’un bien à usage mixte (résidence principale et location saisonnière) ou d’un placement patrimonial dans une commune au cadre de vie agréable.
Avant de se lancer, il est recommandé d’étudier attentivement la demande locative locale et de comparer avec d’autres marchés de la région.
