Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Marans (17230) : données et statistiques

Marans est une petite commune située en Charente-Maritime, à proximité de La Rochelle et des marais poitevins. Avec ses 4 500 habitants, elle séduit par son cadre de vie paisible, son patrimoine fluvial et son ambiance typique du littoral atlantique. Marans bénéficie également d’une situation privilégiée à la croisée des axes routiers et touristiques de la région.

Le marché immobilier à Marans : état des lieux

Le marché immobilier de Marans se caractérise par une prédominance de maisons (près de 80% du parc), tandis que les appartements représentent moins de 20% des logements. Les biens de 3 pièces ou plus sont majoritaires, avec 19,76% de 3 pièces, 29,05% de 4 pièces et 41,15% de 5 pièces et plus.

Le prix moyen au mètre carré pour un appartement s’établit à 1 806,45 €/m² (données issues de 5 ventes récentes). Sur un an, les prix ont reculé de 3,90%, mais affichent une hausse de 24,44% sur les cinq dernières années, témoignant d’une certaine volatilité du marché local.

Population et dynamisme local

La population de Marans est en légère baisse (-2,66% sur 11 ans), avec une part importante de personnes âgées (près de 38% ont plus de 60 ans). Le niveau de vie médian s’élève à 21 020 €, soit un peu en dessous de la moyenne nationale. La commune compte une majorité de propriétaires (63,16%) et une part de locataires de 30,1%.

Le tissu économique reste modeste, avec 49 entreprises créées en 2022. La ville n’est pas classée en zone tendue, mais elle bénéficie d’un attrait touristique certain, ce qui peut influencer la demande locative saisonnière.

Investissement locatif : potentiel et limites

Le rendement brut moyen pour un appartement de 3 pièces ou plus à Marans est estimé à 6,43% (frais de notaire et DMTO inclus). Cependant, plusieurs éléments freinent l’attractivité de l’investissement locatif :

• Difficulté à trouver un locataire : le marché locatif est peu dynamique, avec une demande limitée et un taux de logements vacants de 12,2%.
• Absence de données fiables sur les loyers : le loyer moyen au m² n’est pas renseigné, ce qui complique l’évaluation précise de la rentabilité.
• Zone ALUR C et non tendue : la réglementation est moins contraignante, mais la demande locative reste faible.

La majorité des résidences sont des résidences principales (83,34%), et la part de résidences secondaires reste marginale (4,46%). Les ménages sont principalement composés de personnes seules (37,7%) ou de couples sans enfants (30,49%), ce qui peut orienter le choix du type de bien à proposer à la location.

Conclusion : un marché à surveiller

Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Marans présente un score global de 2,2/5 pour l’investissement locatif. Malgré un rendement brut attractif sur le papier, la faible dynamique démographique, la difficulté à trouver des locataires et l’absence de données précises sur les loyers limitent le potentiel de ce marché. Marans peut toutefois intéresser les investisseurs à la recherche d’un bien à usage mixte (résidence principale et location saisonnière) ou d’un placement patrimonial dans une commune au cadre de vie agréable.

Avant de se lancer, il est recommandé d’étudier attentivement la demande locative locale et de comparer avec d’autres marchés de la région.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Marans

Prix moyen	1806.45€/m²
Loyer moyen	10.40€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	135.48€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +24.4%
Évolution sur 1 an	south_east -3.9%

Les logements à Marans

Établissements d'hébergements touristiques