Investir dans un appartement à Lyon : données et statistiques

Lyon, troisième plus grande ville de France, est réputée pour son dynamisme économique, sa richesse culturelle et son attractivité universitaire. Située au confluent du Rhône et de la Saône, la métropole lyonnaise attire chaque année de nombreux nouveaux habitants, séduits par sa qualité de vie, ses opportunités professionnelles et son patrimoine exceptionnel.

Le marché immobilier lyonnais en chiffres

• Population : 522 250 habitants (+8,85% en 11 ans)
• Prix moyen au m² : 4 455,96 €/m² (5867 ventes sur l'année)
• Évolution des prix : -7,12% sur 1 an, +3,58% sur 5 ans
• Loyer moyen : 17,51 €/m²/mois
• Rendement brut moyen : 4,39% (frais inclus)

Un marché locatif dynamique et tendu

Lyon se distingue par une forte proportion de locataires (55,27% des résidences principales) et une facilité à trouver un locataire, ce qui en fait une ville très attractive pour l'investissement locatif. La demande locative est soutenue, notamment grâce à une population jeune et active (près de 30% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 16,91% sont étudiants).

La ville est classée en zone tendue et en zone ALUR A, ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des locations. Les propriétaires doivent notamment respecter un encadrement des loyers et peuvent être soumis à la taxe sur les logements vacants en cas de vacance prolongée.

Typologie des biens et des occupants

• Appartements : 95,91% du parc immobilier
• Maisons : 2,48%
• Résidences principales : 85,81%
• Logements vacants : 8,6%
• Répartition des pièces : 1 pièce (15,8%), 2 pièces (24,63%), 3 pièces (27,65%), 4 pièces (19,08%), 5 pièces et plus (12,83%)

La majorité des ménages sont composés de personnes vivant seules (51,57%) ou en couple sans enfants (19,1%), ce qui oriente la demande vers des appartements de petite et moyenne surface.

Évolution des prix et rentabilité

Après plusieurs années de hausse, le prix moyen au mètre carré à Lyon a connu une légère baisse sur un an (-7,12%), mais reste en progression sur cinq ans (+3,58%). Le rendement brut moyen s'établit à 4,39%, ce qui reste attractif pour une grande métropole française.

Le niveau de vie médian des habitants (24 570 €/an) est supérieur à la moyenne nationale, ce qui favorise la solvabilité des locataires et la stabilité du marché locatif.

Atouts et points de vigilance pour l'investissement locatif à Lyon

• Atouts :
  • Demande locative très forte et renouvelée
  • Marché dynamique, notamment pour les petites surfaces
  • Ville étudiante et touristique, offrant des opportunités de location meublée
  • Facilité à trouver un locataire
• Points de vigilance :
  • Encadrement des loyers et réglementation stricte en zone tendue
  • Prix d'achat élevé, impactant la rentabilité nette
  • Légère baisse des prix sur la dernière année

Conclusion : un investissement à considérer avec attention

Lyon reste une valeur sûre pour l'investissement locatif, grâce à son attractivité, sa population jeune et active, et un marché locatif très dynamique. Le score global de 3,3/5 reflète un bon équilibre entre rendement, sécurité et potentiel de valorisation, tout en tenant compte des contraintes réglementaires et de la récente évolution des prix. Un projet d'investissement à Lyon nécessite cependant une analyse approfondie du quartier, du type de bien et du profil des locataires visés pour optimiser la rentabilité et limiter les risques.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Lyon

Prix moyen	4455.96€/m²
Loyer moyen	17.51€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	334.20€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +3.6%
Évolution sur 1 an	south_east -7.1%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

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