Investir dans un studio ou un 2 pièces à Lyon : données et statistiques

Lyon, troisième plus grande ville de France, séduit par son dynamisme économique, sa richesse culturelle et sa qualité de vie. Située au confluent du Rhône et de la Saône, la métropole attire chaque année de nombreux étudiants, jeunes actifs et familles, ce qui en fait un marché immobilier particulièrement attractif.

Un marché immobilier dynamique et accessible

Avec une population de 522 250 habitants en croissance de +8,85% sur 11 ans, Lyon continue d’attirer de nouveaux résidents. Le marché immobilier y est principalement composé d’appartements (95,91%), dont une part importante de petits logements : 15,8% de studios et 24,63% de 2 pièces. Cette configuration répond parfaitement à la demande d’une population jeune et mobile, notamment les étudiants (16,91%) et les personnes vivant seules (51,57%).

Le prix moyen au mètre carré s’établit à 4 654,62 €/m², avec une légère baisse de -6,91% sur un an, mais une hausse de +2,92% sur cinq ans. Cette évolution modérée offre des opportunités d’achat à des prix relativement stables, tout en laissant entrevoir un potentiel de valorisation à moyen terme.

Des loyers attractifs et une forte demande locative

Le loyer moyen à Lyon atteint 19,24 €/m²/mois, ce qui permet d’envisager un rendement brut moyen de 4,61% (frais de notaire inclus). La demande locative est très forte, facilitant la recherche de locataires, notamment pour les petits appartements. La ville est classée en zone tendue et en zone ALUR A, ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des préavis, mais garantit aussi un marché locatif dynamique et sécurisé.

Le budget des locataires est jugé plutôt équilibré, bien que légèrement tendu, ce qui témoigne d’une bonne adéquation entre l’offre et la demande. La majorité des habitants sont locataires (55,27%), renforçant l’attractivité de l’investissement locatif.

Un environnement économique et social favorable

Lyon bénéficie d’un tissu économique solide, avec 14 381 entreprises créées en 2022 et un niveau de vie médian supérieur à la moyenne nationale (+11,48%). La ville attire une population active (65,67% des 15-64 ans ont un emploi) et jeune (29,09% des habitants ont entre 15 et 29 ans), idéale pour la location de studios ou de 2 pièces.

La répartition des ménages montre une forte proportion de personnes seules et de couples sans enfants, profils particulièrement intéressés par les petits logements. De plus, la présence d’étudiants et de jeunes actifs assure une rotation régulière des locataires et limite les risques de vacance locative.

Points à surveiller pour investir à Lyon

• Réglementation : En zone tendue, la fixation des loyers est encadrée et certaines obligations s’appliquent (préavis réduit, taxe sur les logements vacants).
• Évolution des prix : Après une légère baisse récente, il est important de bien étudier le quartier et le potentiel de valorisation à moyen terme.
• Typologie du bien : Les studios et 2 pièces sont particulièrement recherchés, mais la concurrence peut être forte sur ce segment.

Conclusion : un investissement locatif équilibré

Avec un score global de 3,4/5, l’investissement dans un petit appartement à Lyon présente un bon équilibre entre rendement, sécurité locative et potentiel de valorisation. La ville offre un environnement favorable pour les investisseurs à la recherche d’un placement pérenne, notamment sur le segment des studios et 2 pièces, très prisés par une population jeune et mobile.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Lyon

Prix moyen	4654.62€/m²
Loyer moyen	19.24€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	349.10€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +2.9%
Évolution sur 1 an	south_east -6.9%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

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