Investir dans un appartement à Belfort (90000) : données et statistiques

Belfort, située dans le nord-est de la France, est une ville dynamique du Territoire de Belfort, connue pour sa riche histoire industrielle et son emblématique Lion de Bartholdi. Avec une population de 45 155 habitants, Belfort séduit par son cadre de vie agréable, ses espaces verts et sa proximité avec la Suisse et l’Allemagne.

Le marché immobilier à Belfort : état des lieux

Le marché immobilier belfortain se caractérise par des prix attractifs et une offre majoritairement composée d’appartements (86,31% du parc immobilier). Le prix moyen au mètre carré s’établit à 1 240,9 €/m², avec une légère hausse de 0,91% sur un an et de 11,43% sur cinq ans. Sur les 475 ventes récentes, la stabilité des prix témoigne d’un marché relativement sain, bien que la population ait diminué de 10,05% en 11 ans.

Rentabilité locative et demande

Le rendement brut moyen pour un investissement locatif à Belfort atteint 9,73% (frais de notaire inclus), un taux particulièrement attractif pour les investisseurs. Le loyer moyen s’élève à 10,82 €/m²/mois, avec une demande locative jugée « normale » et un budget des locataires plutôt équilibré, bien que légèrement tendu. La ville n’est pas classée en zone tendue ni en zone touristique, ce qui peut influencer la flexibilité des loyers et la stabilité des locations.

Profil des locataires et types de logements recherchés

À Belfort, la majorité des résidents sont locataires (50,35%), tandis que 24,97% sont propriétaires. Les logements vacants représentent 13,97% du parc, ce qui laisse une marge pour de nouveaux investissements. Les appartements de 3 pièces (31,16%) et 4 pièces (24,24%) sont les plus courants, mais les studios et 2 pièces (25,19% au total) répondent aussi à la demande, notamment des étudiants (13,77% de la population active) et des personnes seules (52,9% des ménages).

Contexte socio-économique

Le niveau de vie médian à Belfort est de 18 750 €, soit 14,93% de moins que la moyenne nationale. Le taux de chômage (13,86%) est supérieur à la moyenne française, mais la ville reste dynamique avec 569 entreprises créées en 2022. La population est relativement jeune, avec 24,15% des habitants âgés de 15 à 29 ans, ce qui favorise la demande locative, notamment pour les petits logements.

Atouts et points de vigilance pour investir à Belfort

• Prix d’achat attractifs : un des plus bas de la région, permettant d’optimiser la rentabilité.
• Rendement locatif élevé : supérieur à la moyenne nationale, idéal pour les investisseurs à la recherche de cash-flow.
• Demande locative stable : présence d’étudiants, de jeunes actifs et de nombreux ménages seuls.
• Marché peu tendu : moins de pression sur les prix, mais une vigilance à avoir sur la vacance locative.
• Évolution démographique négative : baisse de la population à surveiller sur le long terme.

Conclusion : Belfort, une opportunité à saisir ?

Avec un score global de 3,7/5 pour l’investissement locatif en appartement, Belfort offre un marché accessible, un rendement attractif et une demande locative diversifiée. Toutefois, il convient de rester attentif à l’évolution démographique et économique de la ville pour sécuriser son investissement sur le long terme.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV)

Belfort fait partie des 245 villes bénéficiaires du programme Action Cœur de Ville.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV) est une initiative lancée par le gouvernement français en 2017. Il vise à revitaliser les centres-villes de taille moyenne, qui jouent un rôle essentiel dans le maillage territorial mais qui rencontrent souvent des difficultés, comme la désertification commerciale, la baisse de la population, ou la dégradation du patrimoine bâti.

Objectifs principaux du programme :

1. Revitalisation des centres-villes : Redonner de l’attractivité aux cœurs de villes, en favorisant la réhabilitation des logements, la rénovation des espaces publics, et l’installation de nouveaux commerces.
2. Développement économique : Soutenir les activités économiques locales, notamment en aidant les artisans, commerçants, et entrepreneurs à s’installer et à se développer.
3. Amélioration des conditions de vie : Renforcer l’offre de services publics (éducation, santé, culture, etc.) et d’activités culturelles pour les habitants.
4. Transition écologique : Encourager des projets respectueux de l’environnement, comme des mobilités douces (pistes cyclables, transports en commun) et une gestion plus durable des ressources.
5. Restauration du patrimoine : Valoriser le patrimoine historique et architectural des centres-villes.

Fonctionnement :

Le programme cible 245 villes moyennes sélectionnées à travers la France. Ces villes bénéficient d’un soutien financier et technique pour développer des projets de transformation. Le financement provient de plusieurs partenaires, comme la Caisse des Dépôts, Action Logement, ou encore l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT).

Actions concrètes menées :

• Réhabilitation de logements anciens pour les rendre attractifs et accessibles.
• Création de nouveaux espaces publics, comme des places, parcs, ou promenades.
• Implantation de commerces de proximité pour lutter contre les “friches commerciales”.
• Développement de nouvelles infrastructures de mobilité (comme des parkings relais ou des zones piétonnes).
• Organisation d’événements culturels et sportifs pour dynamiser le tissu local.

Résultats attendus :

L’objectif est de redynamiser ces centres-villes d’ici 2026, en améliorant la qualité de vie des habitants, en relançant l’économie locale, et en préservant le rôle central de ces villes dans leurs territoires.

Exemples de projets emblématiques :

Le programme Action Cœur de Ville a permis la réalisation de nombreux projets emblématiques à travers la France, visant à revitaliser les centres-villes. Parmi ces initiatives, voici quelques exemples notables :

1. Rénovation du patrimoine et des espaces publics : À Nevers, des travaux ont permis de réhabiliter des espaces publics et de valoriser le patrimoine local, favorisant l’attractivité touristique et résidentielle.
2. Création d’écoquartiers : À Châteaudun, un projet d’écoquartier a été lancé dans un ancien site industriel, intégrant logements, espaces verts et activités commerciales tout en promouvant une urbanisation durable.
3. Requalification des entrées de ville et des gares : Plusieurs villes, comme Albi et Montbrison, ont entrepris la transformation des quartiers de gare pour améliorer leur accessibilité et réduire l’artificialisation des sols. Ces projets visent également à renforcer les mobilités douces et les connexions urbaines.
4. Dynamisation économique : Des initiatives telles que la création de foncières commerciales ont été déployées pour réduire les locaux vacants et attirer des commerces dans les centres-villes, notamment à Montélimar et Béziers.
5. Réhabilitation de l’habitat : À Lunéville, des programmes de rénovation du parc privé visent à réduire la vacance de longue durée et à améliorer la qualité de vie des habitants en centre-ville.

En tout, plus de 7 000 projets ont été réalisés grâce à un investissement total dépassant 6 milliards d’euros. La phase actuelle du programme (2023-2026) met un accent particulier sur les transitions écologique et économique, ainsi que sur l’adaptation des villes au changement climatique en promouvant des solutions comme la décarbonation et la renaturation

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Belfort

Prix moyen	1240.90€/m²
Loyer moyen	10.82€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	93.07€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +11.4%
Évolution sur 1 an	north_east +0.9%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

Les logements à Belfort

Établissements d'hébergements touristiques