Belfort, située dans l’est de la France, est une ville dynamique du Territoire de Belfort, connue pour sa célèbre citadelle et son Lion emblématique. Avec une population de 45 155 habitants, Belfort se distingue par son histoire industrielle, sa proximité avec la Suisse et l’Allemagne, ainsi que par son cadre de vie agréable, entre nature et patrimoine.
Le marché immobilier à Belfort : état des lieux
Le marché immobilier belfortain est principalement composé d’appartements (86,31%), avec une forte proportion de petites surfaces : 8,17% de studios et 17,02% de 2 pièces. Le prix moyen au mètre carré s’établit à 1 333 €/m², avec une légère baisse de 1,75% sur un an, mais une hausse de 10% sur cinq ans, témoignant d’une certaine stabilité à moyen terme.
Le loyer moyen est de 12,87 €/m²/mois, ce qui permet d’atteindre un rendement brut moyen attractif de 10,77% (frais de notaire inclus). La facilité à trouver un locataire est jugée « normale », avec un budget des locataires plutôt équilibré, bien que légèrement tendu.
Profil des locataires et demande locative
Belfort compte une majorité de locataires (50,35%), dont une part importante de locataires HLM (23,12%). Les personnes vivant seules représentent plus de la moitié des ménages (52,9%), ce qui favorise la demande pour les studios et petits appartements. La ville accueille également une population jeune, avec 24,15% des habitants âgés de 15 à 29 ans et 13,77% d’étudiants, renforçant l’attrait pour les petites surfaces.
Le marché locatif est donc dynamique, même si la ville n’est pas classée en zone tendue ni particulièrement touristique. La vacance locative reste à surveiller (13,97% de logements vacants), mais la demande reste soutenue par la structure démographique et la présence d’établissements d’enseignement supérieur.
Évolution démographique et contexte économique
La population de Belfort a connu une baisse de 10,05% en 11 ans, ce qui peut influencer la demande future. Le niveau de vie médian est de 18 750 € (environ 15% en dessous de la moyenne nationale), et le taux de chômage est relativement élevé (13,86% contre 8% au niveau national en 2020). Cependant, la ville reste active économiquement, avec 569 entreprises créées en 2022.
Avantages et points de vigilance pour l’investissement locatif
- Prix d’achat attractif : Un des plus bas de la région, permettant d’entrer sur le marché avec un budget limité.
- Rendement brut élevé : Supérieur à 10%, ce qui est rare dans les grandes villes françaises.
- Demande locative portée par les jeunes et les personnes seules : Idéal pour les studios et 2 pièces.
- Marché stable à moyen terme : Hausse des prix sur 5 ans malgré une légère baisse récente.
Points de vigilance :
- Évolution démographique négative : Baisse de la population à surveiller sur le long terme.
- Taux de vacance locative : Relativement élevé, nécessitant une sélection rigoureuse de l’emplacement et du bien.
- Niveau de vie et chômage : Peuvent impacter la solvabilité des locataires.
Conclusion : un investissement à considérer avec discernement
Avec un score global de 3,8/5, l’investissement locatif dans un petit appartement à Belfort présente de nombreux atouts, notamment un rendement attractif et une demande portée par une population jeune et de nombreux ménages seuls. Toutefois, il convient de rester attentif à la démographie et à la vacance locative. Un choix judicieux du quartier et du type de bien permettra de maximiser les chances de réussite de votre projet immobilier à Belfort.
