Charleville-Mézières, préfecture des Ardennes, est une ville de près de 46 400 habitants, réputée pour son patrimoine architectural, sa vie culturelle dynamique et sa situation géographique stratégique à la frontière belge. Connue pour sa célèbre Place Ducale et son festival mondial des théâtres de marionnettes, la ville offre un cadre de vie agréable, bien desservi par les transports et doté de nombreux services.
Le marché immobilier à Charleville-Mézières
Le marché immobilier local se caractérise par des prix attractifs et une offre majoritairement composée d'appartements (66,5% du parc immobilier). Le prix moyen au mètre carré s'établit à 1 199,49 €/m², avec une évolution de +14,58% sur 5 ans, mais une légère baisse de -1,11% sur la dernière année. Le rendement brut moyen pour un investissement locatif atteint 9,63% (frais de notaire inclus), ce qui positionne la ville parmi les marchés à fort potentiel de rentabilité.
Analyse de la demande locative
- Loyer moyen : 10,35 €/m²/mois
- Facilité à trouver un locataire : Normale
- Budget des locataires : Plutôt équilibré, mais légèrement tendu
- Zone ALUR : B2 (hors zone tendue)
- Zone peu touristique
La demande locative est portée par une population majoritairement locataire (45,43%), avec une part importante de locataires HLM (28,18%). Les logements vacants représentent 12,95% du parc, ce qui traduit une certaine mobilité mais aussi une offre disponible à surveiller.
Profil des habitants et des ménages
Charleville-Mézières présente une population diversifiée, avec une forte proportion de personnes vivant seules (47,27%) et une part significative de familles monoparentales (12,61%). Les appartements de 3 pièces (26,34%), 4 pièces (28,15%) et 5 pièces et plus (27,66%) sont les plus représentés, ce qui peut orienter le choix du type de bien à acquérir selon la cible locative.
Le niveau de vie médian s'élève à 18 090 € par an, soit près de 18% en dessous de la moyenne nationale, ce qui peut influencer le niveau des loyers pratiqués et la solvabilité des locataires.
Évolution démographique et économique
La ville a connu une baisse de population de -7,16% sur 11 ans, un élément à prendre en compte pour anticiper la demande future. Le taux de chômage (14,97%) reste supérieur à la moyenne nationale, mais la présence d'étudiants (9,62%) et la création de 554 entreprises en 2022 témoignent d'une certaine vitalité économique et d'un renouvellement du tissu local.
Atouts et points de vigilance pour l'investissement locatif
- Prix d'achat attractifs et rendement brut élevé
- Marché locatif équilibré avec une demande stable
- Population majoritairement locataire, notamment pour les appartements
- Offre diversifiée en termes de taille de logements
- Évolution démographique négative et taux de chômage élevé à surveiller
- Zone non tendue : moins de pression sur les loyers, mais moins de contraintes réglementaires
Score global de l'investissement locatif à Charleville-Mézières
Sur la base des données analysées, le score global attribué à l'investissement locatif pour un appartement à Charleville-Mézières est de 3,8/5. Ce score reflète un bon équilibre entre rentabilité, accessibilité et stabilité du marché, tout en tenant compte des spécificités locales.
Conclusion
Charleville-Mézières offre des opportunités intéressantes pour l'investissement locatif, notamment grâce à ses prix abordables et à un rendement attractif. Il est toutefois important de bien étudier le marché local, la typologie des biens et la solvabilité des locataires potentiels avant de se lancer dans un projet immobilier dans la ville.
