Charleville-Mézières, préfecture des Ardennes, est une ville de près de 46 400 habitants, réputée pour son patrimoine architectural, sa vie culturelle dynamique et sa proximité avec la Belgique. Située au cœur d’un bassin de vie à taille humaine, elle offre un cadre agréable, entre espaces verts, histoire et animation urbaine.
Le marché immobilier à Charleville-Mézières
Le marché immobilier local se caractérise par des prix accessibles et une offre diversifiée. Le prix moyen au mètre carré pour une maison s’établit à 1 588 €/m², avec une évolution de +26,14% sur 5 ans, mais une légère baisse de -1,64% sur la dernière année. Sur les 214 ventes récentes, les maisons représentent environ 33% du parc immobilier, contre 66,5% d’appartements.
Rentabilité et loyers
Le loyer moyen pour une maison à Charleville-Mézières est de 8,52 €/m²/mois. Le rendement brut moyen, frais de notaire inclus, atteint 5,99%, ce qui place la ville dans la moyenne des villes de province pour l’investissement locatif. La demande locative est jugée normale, avec un budget des locataires plutôt équilibré, bien que légèrement tendu.
Profil des locataires et des logements
- Résidences principales : 85,17% du parc
- Locataires : 45,43% des occupants
- Logements vacants : 12,95%
- Maisons : 32,87% du marché
- Répartition des tailles : 3 pièces (26,34%), 4 pièces (28,15%), 5 pièces et plus (27,66%)
La ville compte une forte proportion de personnes vivant seules (47,27%) et de familles monoparentales (12,61%), ce qui peut orienter le choix du type de bien à proposer à la location.
Contexte socio-économique
Le niveau de vie médian à Charleville-Mézières est de 18 090 €, soit près de 18% en dessous de la moyenne nationale. Le taux de chômage est élevé (14,97% contre 8% au niveau national en 2020), mais la ville reste dynamique avec 554 entreprises créées en 2022. La population est relativement jeune, avec près de 36% des habitants ayant moins de 30 ans.
Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif
- Prix d’achat attractifs et rendement brut intéressant
- Demande locative stable, mais marché peu tendu
- Population diversifiée : étudiants, actifs, familles et retraités
- Zone ALUR B2 : pas de plafonnement des loyers, mais marché locatif à surveiller
- Évolution démographique négative (-7,16% en 11 ans), à prendre en compte pour la valorisation à long terme
Score global de l’investissement locatif
Charleville-Mézières obtient un score de 3,1/5 pour l’investissement locatif dans une maison. Ce score reflète un marché accessible, avec un rendement correct, mais une dynamique démographique et économique à surveiller. L’investissement dans une maison à Charleville-Mézières peut convenir à un projet patrimonial ou de diversification, en ciblant les besoins spécifiques des locataires locaux.
Conclusion
Investir dans une maison à Charleville-Mézières présente des opportunités grâce à des prix abordables et un rendement locatif intéressant. Il est important de bien étudier le quartier, le type de bien et le profil des locataires pour maximiser la rentabilité et limiter la vacance locative. La ville offre un cadre de vie agréable et une demande locative stable, mais il convient de rester attentif à l’évolution du marché et de la démographie locale.
