Investir dans une maison à Amiens (80000) : données et statistiques
de 1307€/m² à 3333€/m²
d'après les données de la direction générale des finances
publiques (DVF, Demande de Valeurs Foncières)
de 8.76€/m² à 15.17€/m²
sur 34795
Émoluments du notaire et DMTO compris
Zone peu touristique
south_east-2.0% sur 1 an
south_east-0.8% sur 11 ans
Source : Direction générale des finances publiques (DVF, Demande de Valeurs Foncières)
Score global pour une maison à Amiens (80000)
Amiens, préfecture de la Somme, est une ville dynamique du nord de la France, réputée pour sa cathédrale gothique classée à l’UNESCO, ses quartiers historiques et ses nombreux espaces verts. Avec une population de 133 625 habitants, Amiens séduit par son cadre de vie agréable, son patrimoine et sa vie culturelle animée. La ville accueille également une importante population étudiante, ce qui dynamise le marché locatif.
Le marché immobilier à Amiens : état des lieux
Le marché immobilier amiénois se caractérise par une majorité d’appartements (65,41%) mais les maisons représentent tout de même 33,51% du parc. Le prix moyen au mètre carré pour une maison s’établit à 2 220,68 €/m², avec une légère baisse de 2,03% sur un an, mais une hausse de 9,26% sur cinq ans. Sur les 761 ventes récentes, le marché reste actif et accessible comparé à d’autres grandes villes françaises.
Le loyer moyen s’élève à 11,4 €/m²/mois, avec une demande locative jugée très facile à satisfaire. Le budget des locataires est équilibré, et la ville se situe en zone ALUR B1, sans être classée comme zone tendue. Amiens reste une ville peu touristique, ce qui favorise la stabilité du marché locatif résidentiel.
Rendement locatif et attractivité
Le rendement brut moyen pour un investissement locatif dans une maison à Amiens est estimé à 5,73% (frais de notaire et DMTO inclus). Ce taux de rendement est attractif, notamment pour les investisseurs recherchant un bon équilibre entre rentabilité et sécurité. La facilité à trouver un locataire renforce l’intérêt pour ce type d’investissement.
Profil des locataires et des ménages
La population amiénoise est jeune : 29,07% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 19,24% sont étudiants. Plus de la moitié des ménages (51,29%) sont composés de personnes vivant seules, ce qui peut orienter le choix vers des maisons de petite ou moyenne taille. Les locataires représentent 51,85% des occupants des résidences principales, tandis que les propriétaires ne sont que 23,63%.
La répartition des logements selon le nombre de pièces est équilibrée, avec une part significative de logements de 3 pièces (23,73%), 4 pièces (20,41%) et 5 pièces et plus (21,58%). Cela offre une diversité d’options pour répondre à la demande locative, qu’il s’agisse de familles, de colocations étudiantes ou de jeunes actifs.
Contexte économique et social
Le niveau de vie médian à Amiens est de 19 270 €, soit 12,57% de moins que la moyenne nationale. Le taux de chômage (12,88%) est supérieur à la moyenne nationale, mais la ville bénéficie d’un tissu économique dynamique, avec 2 010 entreprises créées en 2022. La présence d’une forte population active (52,86%) et d’étudiants contribue à la vitalité du marché locatif.
Points forts et points de vigilance
- Points forts : rendement locatif attractif, facilité à trouver un locataire, marché accessible, forte population étudiante et jeune, diversité des types de logements.
- Points de vigilance : légère baisse des prix sur un an, niveau de vie inférieur à la moyenne nationale, taux de chômage élevé, marché peu touristique.
Score global de l’investissement locatif à Amiens
Sur la base des données récentes, le score global attribué à l’investissement locatif pour une maison à Amiens est de 3,6/5. Ce score reflète un marché stable, avec un bon potentiel de rendement et une demande locative soutenue, tout en tenant compte de certains facteurs économiques à surveiller.
Conclusion
Investir dans une maison à Amiens présente de nombreux atouts pour les investisseurs à la recherche d’un marché dynamique, accessible et offrant un rendement intéressant. La diversité de la population, la forte demande locative et la stabilité du marché font d’Amiens une ville à considérer pour un projet d’investissement immobilier locatif.
Qualité de vie
Classement Villes et villages où il fait bon vivre
L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories :
qualité de vie,
sécurité,
commerce et services,
santé,
transport,
éducation,
solidarité,
sports et loisirs,
culture et patrimoine,
attractivité immobilière.
Position parmi les communes de
100 000 habitants et plus
38 / 40
Position parmi les communes de
100 000 habitants et plus
1 / 1
Rentabilité locative brute moyenne pour une maison à Amiens
Formule de calcul :
La rentabilité locative brute se calcule ainsi :
- Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
- Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.
Exemple :
- Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
- Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
- Loyer mensuel brut : 800 €.
Le prix d'achat du bien : .
Le loyer annuel brut est : .
La rentabilité locative brute sera :
Points à noter :
- Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
- Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.
Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.
Rentabilité brute moyenne à Amiens
| Prix moyen | 2220.68€/m² |
| Loyer moyen | 11.40€/m²/mois |
| Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente) | 166.55€/m² |
Évolution du prix de l'immobilier pour une maison à Amiens
Les données sont issues du DVF, ou Demandes de Valeurs Foncières. Il s'agit d'une base de données publique en France qui recense les transactions immobilières réalisées sur le territoire depuis 2014.
Cette base est mise à disposition par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) et permet de connaître le prix et les caractéristiques des biens immobiliers vendus (appartements, maisons, terrains, etc.).
Le DVF est utile pour :
- Analyser le marché immobilier : particuliers, professionnels et collectivités peuvent mieux comprendre les prix pratiqués dans une zone géographique.
- Estimer la valeur d’un bien immobilier : les propriétaires ou acheteurs potentiels peuvent s’en servir pour évaluer un bien en comparant avec des ventes similaires.
- La transparence : il contribue à rendre le marché immobilier plus transparent.
| Évolution sur 5 ans | north_east +9.3% |
| Évolution sur 1 an | south_east -2.0% |
Demande locative pour une maison à Amiens
Un bien dans une zone touristique permettra de faire un investissement locatif saisonnier, en le louant sous forme de meublé de tourisme à la nuitée, à la semaine ou au mois sans excéder 90 jours consécutifs.
Il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements
Les zones A, Abis, B1, B2 et C sont des zones géographiques définies par l'Etat français pour l'application de certains dispositifs fiscaux et sociaux, notamment :
- Le prêt à taux zéro (PTZ) : Le PTZ est un prêt immobilier sans intérêt accordé aux primo-accédants sous conditions de ressources et de localisation du bien immobilier. Les zones A, Abis et B1 sont éligibles au PTZ.
- Le dispositif Pinel : Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie de la location d'un logement neuf à loyer modéré. Les zones A, Abis, B1 et B2 sont éligibles au dispositif Pinel.
- Les plafonds de loyers : Les plafonds de loyers applicables aux logements conventionnés (HLM) et aux logements intermédiaires (PLS) varient en fonction de la zone géographique. Les zones A, Abis et B1 ont les plafonds de loyers les plus élevés.
Voici la signification des différentes zones :
- Zone A : Zone de tension extrême
- Zone Abis : Zone de tension très forte (incluse dans la zone A)
- Zone B1 : Zone de tension
- Zone B2 : Zone de tension modérée
- Zone C : Zone détendue
La classification des communes en zones A, Abis, B1, B2 et C est révisée tous les ans par décret.
Pour connaître la zone d'une commune, vous pouvez consulter le site internet du gouvernement.
En résumé, les zones A, Abis, B1, B2 et C permettent de différencier les territoires en fonction de la tension du marché immobilier. Cette différenciation permet de mettre en place des mesures spécifiques pour soutenir l'accès au logement.
Les zones tendues sont des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.
Ce déséquilibre se traduit par :
- Un niveau élevé des loyers
- Un niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens
- Un nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social
Le classement en zone tendue a plusieurs conséquences :
- Encadrement des loyers : Les loyers des logements vides et des logements meublés sont soumis à un plafonnement.
- Réduction du préavis de location : Le préavis de location est réduit à 1 mois pour les zones très tendues et à 3 mois pour les zones tendues.
- Possibilité de créer un bail réel solidaire : Le bail réel solidaire est un dispositif qui permet aux locataires de devenir propriétaires de leur logement à terme.
Pour plus d'informations sur les zones tendues, vous pouvez consulter le site internet du gouvernement.
Le Tensiomètre Locatif Locservice
Déposé à l’INPI, Le Tensiomètre Locatif est un service exclusif capable de déterminer la tension locative du parc privé dans une ville en mesurant d’une part la facilité à trouver une location ou un locataire et d’autre part la capacité des locataires comparée aux loyers pratiqués. En effet le marché peut être plus ou moins tendu en raison du nombre de logements à louer ou compte tenu des loyers pratiqués au regard du budget des locataires.
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les logements à Amiens
Types de logements
Types de résidences
Occupants
Nombre de pièces
Établissements d'hébergements touristiques
| Nombre de chambres d'hôtel | 1068 |
| Nombre d'emplacements de camping | 111 |
| Nombre d'hébergements en villages de vacances | 0 |
| Nombre d'hébergements en résidences de tourisme | 215 |
| Nombre d'hébergements en auberges de jeunesse et centres sportifs | 89 |
| Total | 1483 |
1483 hébergements touristiques
77565 logements dont 2.78% de résidences secondaires.
Démographie
Par exemple, si vous souhaitez investir dans un studio, le bien s'adressera principalement à des étudiants ou de jeunes célibataires. Une maison s'adressera plutôt à des familles avec des enfants.
Évolution de la population
Ménages selon leur composition
Répartition de la population par âge
Économie
Quel est le niveau de vie moyen de ses habitants ?
Comment y évolue le tôt de chômage ?
Combien d'entreprises y ont été créées ?
-12.57% par rapport au niveau de vie médian
en France métropolitaine (22040€)
Population de 15 à 64 ans par type d'activité
Nombre de chômeurs par tranche d'âge
Nombre de créations d'entreprises
Liens utiles
- Villes et villages où il fait bon vivre
- DVF, Demande de Valeurs Foncières
- INSEE : Dossier complet pour la ville de Amiens
- Observatoire des territoires (carte des loyer en France)
- Ministère de la transition écologique (classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l'offre et de la demande de logements)
- Locservice (le tensiomètre locatif)