Située dans la région des Hauts-de-France, Amiens est une ville dynamique de 133 625 habitants, réputée pour sa cathédrale gothique classée à l’UNESCO et son cadre de vie agréable. Ville universitaire, elle attire chaque année de nombreux étudiants et jeunes actifs, tout en conservant une ambiance conviviale et un patrimoine architectural riche.
Le marché immobilier à Amiens : état des lieux
Le marché immobilier amiénois se caractérise par une majorité d’appartements (65,41 % du parc), avec un prix moyen au mètre carré de 2 484 €/m², en hausse de 0,98 % sur un an et de près de 20 % sur cinq ans. Le loyer moyen s’établit à 14,74 €/m²/mois, ce qui permet d’atteindre un rendement brut moyen attractif de 6,62 % (frais de notaire inclus).
La demande locative est forte et il est très facile de trouver un locataire, notamment grâce à la présence d’une importante population étudiante (19,24 % des 15-64 ans) et à un taux de locataires élevé (51,85 %). Le budget des locataires est jugé équilibré, ce qui favorise la stabilité du marché.
Profil des habitants et typologie des logements
Amiens est une ville jeune : près de 30 % de la population a entre 15 et 29 ans, et plus de la moitié des ménages sont composés de personnes vivant seules (51,29 %). Les appartements de 1 à 3 pièces représentent plus de la moitié du parc, ce qui correspond bien à la demande des étudiants et jeunes actifs.
La ville compte une majorité de résidences principales (87,73 %) et un taux de logements vacants de 9,49 %. Les propriétaires ne représentent que 23,63 % des occupants, contre 51,85 % de locataires, ce qui confirme l’attrait pour l’investissement locatif.
Évolution démographique et économique
La population d’Amiens est relativement stable, avec une légère baisse de -0,28 % sur 11 ans. Le niveau de vie médian est de 19 270 €, inférieur de 12,57 % à la moyenne nationale, et le taux de chômage (12,88 %) reste supérieur à la moyenne française. Cependant, la ville bénéficie d’un tissu économique dynamique, avec 2 010 entreprises créées en 2022.
Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif
- Rendement attractif : Un rendement brut moyen de 6,62 %.
- Demande locative soutenue : Facilité à trouver un locataire, forte proportion de jeunes et d’étudiants.
- Prix accessibles : Un prix au mètre carré inférieur à la moyenne nationale, avec une progression régulière.
- Marché équilibré : Budget des locataires adapté, peu de pression touristique, zone non tendue.
- Points de vigilance : Niveau de vie médian plus bas, taux de chômage élevé, légère baisse démographique.
Conclusion : un investissement locatif équilibré
Avec un score global de 3,5/5, Amiens offre un cadre intéressant pour l’investissement locatif dans un appartement. Le marché est dynamique, la demande locative forte et les prix restent abordables. Il convient toutefois de rester attentif à l’évolution du contexte économique local et à la typologie des biens recherchés par les locataires, principalement des petites surfaces adaptées aux étudiants et jeunes actifs.
