Melun, située en Seine-et-Marne, est une ville dynamique de plus de 42 000 habitants, à une quarantaine de kilomètres au sud-est de Paris. Chef-lieu du département, elle bénéficie d’une histoire riche, d’un patrimoine architectural intéressant et d’une position stratégique, notamment grâce à sa proximité avec la capitale et son accès facilité par le train et l’autoroute. Melun attire aussi bien les familles que les jeunes actifs, séduits par son cadre de vie, ses infrastructures et ses services.
Le marché immobilier à Melun : état des lieux
Le marché immobilier de Melun se caractérise par une majorité d’appartements (85,17%) et une part plus restreinte de maisons (13,41%). Le prix moyen au mètre carré pour une maison s’établit à 2 833 €/m², avec une légère baisse de 2,74% sur un an, mais une hausse de 6,19% sur cinq ans. Le marché reste donc relativement stable, avec une tendance haussière sur le moyen terme.
Le loyer moyen est de 13,4 €/m²/mois, ce qui permet d’atteindre un rendement brut moyen de 5,28% (frais de notaire inclus). La demande locative est forte : il est très facile de trouver un locataire, même si le budget des locataires est légèrement tendu. Melun est classée en zone tendue (zone ALUR A), ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des préavis.
Profil des habitants et attractivité locative
La population de Melun est jeune et diversifiée : près de 47% des habitants ont moins de 30 ans, et la ville compte une part importante de personnes actives (61,63%) et d’étudiants (10,83%). Le taux de chômage (11,43%) reste supérieur à la moyenne nationale, mais la ville continue d’attirer de nouveaux habitants (+7,53% en 11 ans) et de nouvelles entreprises (920 créations en 2022).
Les ménages sont variés : 41,14% vivent seuls, 25,16% en couple avec enfants, et 15,74% sont des familles monoparentales. La majorité des résidences sont des résidences principales (88,24%), et plus de la moitié des habitants sont locataires (51,92%).
Quels atouts pour l’investissement locatif dans une maison à Melun ?
- Demande locative soutenue : la facilité à trouver un locataire et la forte proportion de locataires sont des points positifs.
- Rendement attractif : un rendement brut moyen supérieur à 5% est intéressant pour un investissement en maison.
- Marché stable : la légère hausse des prix sur cinq ans témoigne d’une certaine résilience du marché.
- Population jeune et dynamique : la présence d’étudiants, de jeunes actifs et de familles favorise la diversité des profils de locataires.
Points de vigilance
- Budget des locataires : le niveau de vie médian (19 000 €/an) est inférieur à la moyenne nationale, ce qui peut limiter le montant des loyers pratiqués.
- Réglementation en zone tendue : la fixation des loyers et la gestion des préavis sont encadrées, ce qui nécessite une bonne connaissance des règles en vigueur.
- Part limitée de maisons : l’offre de maisons est restreinte, ce qui peut rendre la recherche d’un bien plus compétitive.
Conclusion : un investissement à considérer avec attention
Avec un score global de 3,4/5, l’investissement locatif dans une maison à Melun présente de réels atouts, notamment en termes de rendement et de demande locative. La ville bénéficie d’une population jeune, d’une croissance démographique positive et d’un marché immobilier relativement stable. Toutefois, il convient de prendre en compte le contexte réglementaire spécifique et le pouvoir d’achat des locataires. Un projet d’investissement à Melun doit donc être préparé avec soin, en étudiant le marché local et en adaptant son offre aux besoins des habitants.
