Melun, préfecture de Seine-et-Marne, se situe à une quarantaine de kilomètres au sud-est de Paris. Ville dynamique de 42 367 habitants, elle bénéficie d’une croissance démographique soutenue (+7,53% en 11 ans) et d’une position stratégique, à la fois proche de la capitale et au cœur d’un bassin d’emplois en développement. Melun séduit par son patrimoine historique, ses infrastructures scolaires et universitaires, ainsi que par la diversité de ses quartiers résidentiels.
Le marché immobilier à Melun : état des lieux
Le marché immobilier melunais est largement dominé par les appartements (85,17% du parc), avec une forte proportion de résidences principales (88,24%). Les logements de 3 pièces ou plus représentent plus de 66% du parc, ce qui offre un large choix pour les investisseurs ciblant les familles ou les colocations.
- Prix moyen au m² : 2 186,57 € (149 ventes sur l’année)
- Évolution sur 1 an : -7,11% (baisse récente)
- Évolution sur 5 ans : +5,93% (hausse modérée sur le moyen terme)
- Loyer moyen : 14,84 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 7,58% (frais de notaire inclus)
Le marché locatif est particulièrement dynamique : il est très facile de trouver un locataire, avec un budget des locataires jugé équilibré, voire légèrement détendu. Melun est classée en zone tendue (zone ALUR A), ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des préavis.
Profil des locataires et demande locative
La demande locative est soutenue, portée par une population jeune et active :
- 51,92% des résidents sont locataires (dont 25,53% en HLM)
- Près de 47% de la population a moins de 30 ans
- 41,14% des ménages sont des personnes seules, mais 40,9% vivent en couple (avec ou sans enfants) ou en famille monoparentale
- Le taux d’emploi est de 61,63%, avec une part d’étudiants non négligeable (10,83%)
Les appartements de 3 pièces ou plus sont particulièrement adaptés aux familles, aux jeunes actifs en colocation ou aux couples avec enfants, qui représentent une part importante de la population locale.
Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif à Melun
- Rendement attractif : Avec un rendement brut moyen de 7,58%, Melun se positionne comme une ville à fort potentiel pour l’investissement locatif, notamment sur les surfaces familiales.
- Marché locatif fluide : La facilité à trouver un locataire limite le risque de vacance, d’autant que la ville compte 10,53% de logements vacants, ce qui laisse une marge de progression pour l’offre locative.
- Prix d’achat accessibles : Le prix moyen au m² reste inférieur à la moyenne francilienne, ce qui permet d’optimiser la rentabilité.
- Zone tendue : La réglementation impose des plafonds de loyer et des conditions spécifiques (préavis réduit, taxe sur les logements vacants), à prendre en compte dans la gestion du bien.
- Niveau de vie médian : Le niveau de vie médian (19 000 €) est inférieur à la moyenne nationale, ce qui peut influencer la capacité locative et la fixation des loyers.
Conclusion : un investissement équilibré et dynamique
Avec un score global de 3,6/5 pour l’investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus, Melun offre un compromis intéressant entre rendement, accessibilité et dynamisme locatif. La ville attire une population jeune et familiale, et bénéficie d’un marché immobilier actif, bien que soumis à une réglementation spécifique en zone tendue. Pour un investisseur, Melun peut représenter une opportunité à étudier, en veillant à bien anticiper les règles de gestion locative et à cibler les biens adaptés à la demande locale.
