Melun, préfecture de la Seine-et-Marne, est une ville dynamique située à une cinquantaine de kilomètres au sud-est de Paris. Avec ses 42 367 habitants, Melun bénéficie d’une croissance démographique soutenue (+7,53% en 11 ans) et d’un tissu économique en développement, comme en témoignent les 920 entreprises créées en 2022. La ville séduit par son cadre de vie, ses infrastructures, et sa proximité avec la capitale, tout en restant accessible en termes de prix de l’immobilier.
Le marché immobilier à Melun : des prix attractifs et une forte demande locative
Le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Melun s’établit à 2 966,84 €/m² (données issues de 176 ventes récentes). Sur les cinq dernières années, les prix ont progressé de +6,44%, mais restent stables sur un an (+0,04%), ce qui témoigne d’un marché relativement équilibré. Le loyer moyen atteint 18,52 €/m²/mois, avec une demande locative jugée très facile à satisfaire.
La ville se situe en zone tendue (zone ALUR A), ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et des avantages pour les locataires (préavis réduit, etc.). La part importante d’appartements (85,17% du parc immobilier) et la forte proportion de locataires (51,92%) confirment l’attrait de Melun pour l’investissement locatif, notamment sur les petites surfaces.
Quel rendement pour un studio ou un 2 pièces à Melun ?
Le rendement brut moyen pour un investissement dans un petit appartement à Melun est estimé à 6,97% (frais de notaire inclus). Ce taux s’explique par le bon rapport entre le prix d’achat et le niveau des loyers, ainsi que par la facilité à trouver un locataire. Les studios et 2 pièces représentent ensemble plus de 33% du parc immobilier, répondant ainsi à une demande variée : étudiants, jeunes actifs, personnes seules ou familles monoparentales (41,14% des ménages vivent seuls, 15,74% sont des familles monoparentales).
Profil des locataires et dynamisme local
Melun attire une population jeune et active : 23% des habitants ont moins de 14 ans, 23% entre 15 et 29 ans, et 22% entre 30 et 44 ans. Le taux d’étudiants (10,83%) et la part importante de personnes actives (61,63%) favorisent la location de petites surfaces. Le niveau de vie médian (19 000 €) est inférieur à la moyenne nationale, ce qui explique un budget locatif équilibré et une forte demande pour des logements abordables.
Points forts et points de vigilance pour investir à Melun
- Demande locative soutenue : facilité à louer, notamment pour les petites surfaces.
- Rendement attractif : près de 7% brut en moyenne.
- Prix d’achat raisonnables par rapport à l’Île-de-France.
- Marché stable : évolution modérée des prix, limitant les risques de bulle.
- Zone tendue : réglementation spécifique à respecter pour la fixation des loyers.
- Taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (11,43% contre 8%), à prendre en compte dans l’analyse du risque locatif.
- Ville peu touristique : la location saisonnière est moins développée.
Notre score global pour l’investissement locatif à Melun
Avec un score de 3,5/5, Melun se positionne comme une ville intéressante pour investir dans un studio ou un 2 pièces. Le marché locatif est dynamique, les prix restent accessibles et le rendement brut est attractif. Il convient toutefois de bien s’informer sur la réglementation en zone tendue et d’analyser le profil des locataires potentiels pour sécuriser son investissement.
En résumé, Melun offre un bon compromis entre rentabilité et sécurité pour un investissement locatif dans un petit appartement, à condition de bien préparer son projet et de rester attentif à l’évolution du marché local.
