Melun, préfecture de Seine-et-Marne, se situe à une quarantaine de kilomètres au sud-est de Paris. Ville dynamique et bien desservie par les transports, elle attire aussi bien les familles que les jeunes actifs grâce à ses infrastructures, ses établissements scolaires et sa proximité avec la capitale. Avec une population de 42 367 habitants en croissance de 7,53% sur 11 ans, Melun confirme son attractivité sur le long terme.
Le marché immobilier à Melun : état des lieux
Le marché immobilier melunais est principalement composé d'appartements (85,17% du parc), ce qui en fait un terrain propice à l'investissement locatif. Le prix moyen au mètre carré s'établit à 2 565,22 €/m² (données issues de 325 ventes récentes). Sur un an, les prix ont légèrement reculé de 4,83%, mais restent stables sur cinq ans (+0,49%).
Le loyer moyen atteint 17,2 €/m²/mois, avec une demande locative jugée très forte. Trouver un locataire est donc généralement facile, même si le budget des locataires reste légèrement tendu. Melun est classée en zone tendue (zone ALUR A), ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des préavis.
Rendement locatif et profil des locataires
Le rendement brut moyen pour un investissement locatif à Melun s'élève à 7,48% (frais de notaire inclus), un taux attractif pour la région parisienne. La majorité des habitants sont locataires (51,92%), avec une part importante de locataires HLM (25,53%). Les logements vacants représentent 10,53% du parc, tandis que les résidences principales constituent 88,24% des biens.
La répartition des logements selon le nombre de pièces montre une prédominance des 2 et 3 pièces (54,62%), adaptés à la demande des personnes seules (41,14% des ménages) et des familles monoparentales (15,74%).
Contexte socio-économique
Le niveau de vie médian à Melun est de 19 000 €, soit 13,79% de moins que la moyenne nationale. Le taux de chômage (11,43%) est supérieur à la moyenne française, mais la ville reste dynamique avec 920 entreprises créées en 2022. La population est jeune : près de la moitié des habitants a moins de 30 ans, ce qui favorise la demande locative, notamment pour les petites surfaces.
Avantages et points de vigilance pour l'investisseur
- Demande locative forte : facilité à trouver un locataire, notamment pour les petites et moyennes surfaces.
- Rendement attractif : taux brut supérieur à la moyenne nationale.
- Prix d'achat modérés : accès à la propriété plus abordable qu'en proche banlieue parisienne.
- Ville en croissance : population en hausse et dynamisme économique.
À surveiller :
- Stagnation des prix : faible progression sur 5 ans, légère baisse récente.
- Budget des locataires : légèrement tendu, attention à la fixation du loyer.
- Réglementation en zone tendue : encadrement des loyers et préavis réduits à prendre en compte.
Conclusion : un investissement équilibré à Melun
Avec un score global de 3,5/5, Melun offre un cadre intéressant pour l'investissement locatif dans l'appartement. La ville combine une forte demande locative, des prix accessibles et un rendement attractif, tout en imposant une certaine vigilance sur la fixation des loyers et la gestion locative. Un choix à considérer pour diversifier son patrimoine immobilier en Île-de-France.
