Investir dans une maison à Versailles (78000) : données et statistiques

Versailles, située dans les Yvelines à l’ouest de Paris, est une ville mondialement connue pour son château et ses jardins classés au patrimoine mondial de l’UNESCO. Avec ses 83 587 habitants, elle séduit par son cadre de vie prestigieux, son histoire, ses espaces verts et sa proximité avec la capitale. Ville dynamique, Versailles attire aussi bien les familles que les étudiants et les actifs, tout en conservant une atmosphère résidentielle et bourgeoise.

Le marché immobilier à Versailles : tendances et chiffres clés

• Prix moyen au m² : 8 776,53 € (maisons, sur 80 ventes récentes)
• Évolution sur 1 an : -4,30 %
• Évolution sur 5 ans : +7,41 %
• Loyer moyen : 25,06 €/m²/mois
• Rendement brut moyen : 3,19 % (frais inclus)
• Facilité à trouver un locataire : Très facile
• Zone : ALUR Abis, zone tendue et touristique

Le marché versaillais est principalement composé d’appartements (88,28 % du parc), les maisons ne représentant que 10,48 % des biens. Cette rareté des maisons contribue à maintenir des prix élevés, même si une légère baisse a été observée sur la dernière année. Sur cinq ans, la tendance reste toutefois à la hausse.

Profil des locataires et des habitants

• Population : 83 587 habitants (baisse de 3,34 % en 11 ans)
• Niveau de vie médian : 32 780 € (+48,73 % par rapport à la moyenne nationale)
• Proportion de locataires : 43,18 %
• Proportion de propriétaires : 37,59 %
• Étudiants : 15,6 % de la population active
• Personnes vivant seules : 41,59 % des ménages

Versailles attire une population diversifiée : familles, jeunes actifs, étudiants et retraités. Le niveau de vie y est nettement supérieur à la moyenne nationale, ce qui se reflète dans le budget des locataires, jugé équilibré. La demande locative est forte, facilitant la mise en location d’un bien, notamment pour les maisons, plus rares.

Réglementation et spécificités locales

Versailles est classée en zone tendue et en zone ALUR Abis. Cela implique des règles strictes pour la fixation des loyers, aussi bien pour les logements vides que meublés. Les propriétaires peuvent être soumis à la taxe sur les logements vacants en cas de vacance prolongée. De plus, le préavis pour les locataires peut être réduit à un mois sous certaines conditions.

Analyse du potentiel locatif pour une maison à Versailles

Le score global attribué à l’investissement locatif pour une maison à Versailles est de 2,8/5. Plusieurs facteurs expliquent cette note :

• Rendement modéré : Le rendement brut moyen de 3,19 % reste inférieur à la moyenne nationale, en raison de prix d’achat élevés et d’une progression des loyers limitée par la réglementation.
• Demande locative forte : La facilité à trouver un locataire est un atout, notamment grâce à la rareté des maisons et à la forte proportion de locataires.
• Stabilité du marché : Malgré une légère baisse récente, les prix restent globalement stables sur le long terme, soutenus par l’attractivité de la ville.
• Contraintes réglementaires : Les règles de plafonnement des loyers et la fiscalité sur les logements vacants peuvent limiter la rentabilité.

Conclusion

Investir dans une maison à Versailles offre un cadre prestigieux et une demande locative soutenue, mais le rendement locatif reste modéré en raison de prix d’achat élevés et d’une réglementation stricte. Ce type d’investissement s’adresse principalement à ceux qui recherchent la sécurité et la valorisation patrimoniale sur le long terme, plutôt qu’un rendement locatif élevé à court terme.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Versailles

Prix moyen	8776.53€/m²
Loyer moyen	25.06€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	658.24€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +7.4%
Évolution sur 1 an	south_east -4.3%

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