Versailles, célèbre pour son château classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, est une ville d’histoire et de prestige située à l’ouest de Paris, dans les Yvelines. Avec ses 83 587 habitants, elle séduit par son cadre de vie verdoyant, son dynamisme économique et sa proximité avec la capitale.
Le marché immobilier à Versailles : état des lieux
Le marché immobilier versaillais se caractérise par une forte proportion d’appartements (88,28% du parc), avec une majorité de résidences principales (87,08%). Les appartements de 3 pièces ou plus représentent près de 70% des logements, offrant un large choix pour les investisseurs à la recherche de surfaces familiales ou adaptées à la colocation.
- Prix moyen au m² : 6 395 €/m² (évolution de -3,8% sur 1 an, +3,22% sur 5 ans)
- Loyer moyen : 24,37 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 4,25% (frais de notaire inclus)
- Facilité de location : Très facile
- Zone ALUR : Abis (zone tendue, encadrement des loyers et préavis réduit pour les locataires)
Profil des locataires et attractivité locative
Versailles attire une population diversifiée, avec un niveau de vie médian élevé (32 780 €, soit +48,7% par rapport à la moyenne nationale) et un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale (5,79% contre 8%). Les locataires représentent 43,18% des occupants, et la demande locative est soutenue par la présence d’étudiants (15,6%), de familles et de jeunes actifs.
Le budget des locataires est équilibré, et la vacance locative reste faible grâce à l’attractivité de la ville, à la fois résidentielle et touristique. La facilité à trouver un locataire est un atout majeur pour sécuriser son investissement.
Évolution démographique et dynamisme économique
La population de Versailles a légèrement diminué sur les 11 dernières années (-3,34%), mais la ville conserve un fort dynamisme économique, avec 1 741 entreprises créées en 2022. La répartition par âge est équilibrée, avec une part importante de jeunes (38,5% ont moins de 30 ans) et de familles, ce qui favorise la demande pour des appartements de 3 pièces ou plus.
Points forts et points de vigilance pour l’investissement locatif
- Points forts :
- Demande locative soutenue et facilité de location
- Rendement brut correct pour une ville patrimoniale (4,25%)
- Cadre de vie recherché, proximité de Paris, dynamisme économique
- Marché locatif encadré, limitant les risques d’abus
- Points de vigilance :
- Légère baisse des prix sur un an, à surveiller
- Encadrement des loyers en zone tendue (impact sur la rentabilité)
- Population en légère diminution
- Forte concurrence sur le marché des appartements
Conclusion : un investissement équilibré à Versailles
Avec un score global de 3,2/5, l’investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus à Versailles présente un profil équilibré. La ville offre un bon compromis entre sécurité, rendement et valorisation patrimoniale, tout en bénéficiant d’une demande locative solide. Il est toutefois important de bien étudier le marché local, de prendre en compte l’encadrement des loyers et d’anticiper les évolutions démographiques pour optimiser son projet immobilier à Versailles.
