Guéret, préfecture de la Creuse, est une ville de taille moyenne située au cœur du Limousin. Avec ses 12 840 habitants, elle offre un cadre de vie paisible, entouré de nature, tout en bénéficiant des services d’une ville centre. Guéret séduit par son patrimoine, ses espaces verts et sa proximité avec la campagne, ce qui en fait un lieu de vie apprécié pour ceux qui recherchent calme et authenticité.
Le marché immobilier à Guéret : prix et tendances
Le prix moyen au mètre carré pour une maison à Guéret s’établit à 1 173,5 €/m², sur la base de 112 ventes récentes. Sur les cinq dernières années, le marché a connu une hausse notable de +27,10%, bien que la progression sur un an soit plus modérée (+0,51%). Cette évolution témoigne d’un regain d’intérêt pour l’immobilier local, même si la demande reste mesurée.
Rentabilité locative et dynamique du marché
Le rendement brut moyen pour un investissement locatif dans une maison à Guéret atteint 8,72% (frais de notaire et DMTO inclus), un chiffre attractif sur le papier. Cependant, la location reste difficile : la demande locative est faible et la rotation des locataires limitée. Le loyer moyen s’élève à 9,17 €/m²/mois, ce qui reste abordable pour la majorité des ménages locaux.
Profil des habitants et structure du parc immobilier
- Population : 12 840 habitants, en baisse de 7,25% sur 11 ans.
- Répartition des logements : 45,75% de maisons, 53,62% d’appartements.
- Résidences principales : 81,53% du parc, avec 14,31% de logements vacants.
- Propriétaires : 36,41% ; locataires : 41,46% ; locataires HLM : 18,48%.
- Types de ménages : 54,72% de personnes seules, 21,79% de couples sans enfants, 12,47% de couples avec enfants, 9,7% de familles monoparentales.
- Répartition par âge : population relativement âgée, avec près de 32% des habitants ayant plus de 60 ans.
Contexte économique et social
Le niveau de vie médian à Guéret est de 20 710 €, soit environ 6% de moins que la moyenne nationale. Le taux de chômage (11,09%) est supérieur à la moyenne française, tandis que la part des étudiants et des retraités reste modérée. En 2022, 126 entreprises ont été créées, témoignant d’un certain dynamisme économique local.
Avantages et limites de l’investissement locatif à Guéret
- Prix d’achat attractifs et rendement brut élevé.
- Marché locatif peu tendu : difficulté à trouver des locataires, vacance locative possible.
- Population vieillissante et baisse démographique à surveiller.
- Zone non tendue (zone C ALUR), ce qui offre plus de flexibilité pour la fixation des loyers.
- Typologie des logements : forte proportion de grandes surfaces (57,72% de 4 pièces et plus), adaptées aux familles ou à la colocation.
Score global de l’investissement locatif à Guéret
Nous avons attribué un score global de 3,0/5 à l’investissement locatif dans une maison à Guéret. Ce marché s’adresse principalement aux investisseurs recherchant un ticket d’entrée faible et un rendement brut élevé, mais qui sont prêts à accepter une certaine vacance locative et une demande locative modérée.
Conclusion
Investir dans une maison à Guéret peut s’avérer intéressant pour ceux qui privilégient la rentabilité brute et la stabilité des prix. Toutefois, il est essentiel de bien étudier la demande locative locale et de cibler les profils de locataires les plus présents (personnes seules, couples sans enfants, familles monoparentales). La réussite d’un projet immobilier à Guéret dépendra avant tout de la qualité du bien, de son emplacement et de sa capacité à répondre aux besoins spécifiques du marché local.
