Guéret, préfecture de la Creuse, est une ville de 12 840 habitants située au cœur du Limousin. Connue pour son cadre de vie paisible, ses espaces verts et son patrimoine, Guéret attire principalement une population locale, avec une part importante de personnes vivant seules et une présence notable de retraités et d’étudiants. La ville se distingue par son ambiance tranquille, loin de l’agitation des grandes métropoles, tout en offrant les services essentiels et une vie associative dynamique.
Le marché immobilier à Guéret : état des lieux
- Prix moyen au m² : 1 086,96 € (évolution de +2,7% sur 1 an, +17,06% sur 5 ans)
- Loyer moyen : 13,68 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 14,05% (frais inclus)
- Répartition des biens : 53,62% d’appartements, 45,75% de maisons
- Logements vacants : 14,31%
- Zone ALUR : C (non tendue, non touristique)
Le marché immobilier de Guéret se caractérise par des prix accessibles et une offre majoritairement composée d’appartements, ce qui peut intéresser les investisseurs à la recherche de petites surfaces (studios ou 2 pièces). Le rendement brut moyen élevé s’explique par le faible prix d’achat, mais il convient de noter que la demande locative reste modérée, avec une certaine difficulté à trouver des locataires.
Profil des locataires et dynamisme local
La population de Guéret est marquée par une forte proportion de personnes vivant seules (54,72%) et une part significative de locataires (41,46%). Les studios et 2 pièces représentent près de 19% du parc immobilier, ce qui correspond à la demande des jeunes actifs, étudiants et personnes âgées. Cependant, le taux de chômage (11,09%) est supérieur à la moyenne nationale, et le niveau de vie médian (20 710 €) reste inférieur de 6% à la moyenne française, ce qui peut limiter le budget des locataires potentiels.
La ville n’est pas classée en zone tendue, ce qui signifie que la pression locative est relativement faible. Le taux de logements vacants (14,31%) est à surveiller, car il peut indiquer une rotation importante ou une difficulté à louer certains biens.
Évolution démographique et attractivité
Guéret a connu une baisse de population de 7,25% en 11 ans, un élément à prendre en compte pour anticiper la demande future. Malgré cela, la ville conserve une activité économique locale, avec 126 entreprises créées en 2022, et une répartition équilibrée des âges, même si la part des jeunes actifs et des retraités est importante.
Points forts et points de vigilance pour l’investissement locatif
- Points forts :
- Prix d’achat attractifs
- Rendement brut élevé
- Bonne proportion de locataires et de personnes seules
- Marché adapté aux petites surfaces
- Points de vigilance :
- Demande locative modérée, difficulté à trouver un locataire
- Baisse démographique
- Taux de logements vacants élevé
- Niveau de vie inférieur à la moyenne nationale
Conclusion : un investissement à étudier avec attention
Avec un score global de 3,3/5, l’investissement locatif dans un petit appartement à Guéret présente un bon potentiel de rendement, mais nécessite une analyse approfondie du marché local et des perspectives de location. La ville offre des prix d’achat bas et une rentabilité brute intéressante, mais la demande locative reste fragile. Il est donc essentiel de bien cibler le type de bien, son emplacement et le profil des locataires pour maximiser ses chances de réussite.
