Guéret, préfecture de la Creuse, est une ville de 12 840 habitants située au cœur du Limousin. Connue pour son cadre de vie paisible, ses espaces verts et sa proximité avec la nature, Guéret séduit par son authenticité et son patrimoine. Malgré une légère baisse démographique ces dernières années (-7,25% en 11 ans), la ville conserve un certain dynamisme économique, comme en témoigne la création de 126 entreprises en 2022.
Le marché immobilier à Guéret : prix et loyers
Le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Guéret s’établit à 1 061 €/m², avec une progression de +3,2% sur un an et de +33,1% sur cinq ans. Ce niveau de prix reste attractif comparé à la moyenne nationale, offrant des opportunités d’investissement à moindre coût. Côté location, le loyer moyen est de 9,65 €/m²/mois. Toutefois, il est important de noter que la recherche de locataires peut s’avérer difficile, la ville n’étant pas en zone tendue et affichant un taux de logements vacants de 14,31%.
Rendement locatif et rentabilité
Le rendement brut moyen pour un investissement locatif dans un appartement à Guéret atteint 10,15% (frais de notaire et DMTO inclus), un chiffre particulièrement élevé. Cette rentabilité s’explique par des prix d’achat bas et des loyers relativement stables. Cependant, la vacance locative et la difficulté à trouver des locataires peuvent impacter la rentabilité réelle.
Profil des locataires et types de logements recherchés
La population de Guéret est majoritairement composée de personnes vivant seules (54,72%) et de locataires (41,46%). Les appartements représentent 53,62% du parc immobilier, avec une prédominance de logements de 3 pièces et plus (plus de 80% des biens). Les petites surfaces (studios et 2 pièces) sont moins nombreuses, ce qui peut représenter une opportunité pour cibler les étudiants (9,34% de la population active) ou les jeunes actifs.
Contexte socio-économique
Le niveau de vie médian à Guéret est de 20 710 €, soit 6% de moins que la moyenne nationale. Le taux de chômage est supérieur à la moyenne nationale (11,09% contre 8%), ce qui peut influencer la stabilité des locataires et leur capacité à payer le loyer. La ville n’est pas classée en zone tendue, mais elle bénéficie d’un cadre de vie agréable et d’une attractivité touristique modérée.
Points forts et points de vigilance pour investir à Guéret
- Prix d’achat attractifs et rendement brut élevé
- Marché locatif peu tendu : vacance locative possible, difficulté à trouver des locataires
- Population vieillissante et baisse démographique à surveiller
- Parc immobilier diversifié : majorité d’appartements, forte proportion de logements de 3 pièces et plus
- Ville agréable à vivre, avec un environnement naturel et un patrimoine préservé
Score global de l’investissement locatif à Guéret
L’investissement locatif dans un appartement à Guéret obtient un score global de 3,3/5. Ce marché s’adresse principalement aux investisseurs à la recherche d’un rendement élevé et capables de gérer une vacance locative potentielle. Il est essentiel d’étudier avec attention la demande locative locale et de cibler les biens adaptés au profil des locataires présents sur le secteur.
