Investir dans une maison à Poitiers (86000) : données et statistiques

Poitiers, chef-lieu de la Vienne, est une ville dynamique du centre-ouest de la France, réputée pour son patrimoine historique, son université et sa qualité de vie. Avec une population de 90 240 habitants en légère croissance (+1,63% sur 11 ans), Poitiers attire aussi bien les étudiants que les familles et les jeunes actifs.

Le marché immobilier à Poitiers : état des lieux

Le marché immobilier poitevin se caractérise par une majorité d'appartements (70,7%) contre 28,45% de maisons. Le prix moyen au mètre carré pour une maison s'établit à 2 016,53 €/m² (données issues de 430 ventes récentes). Sur un an, les prix ont reculé de 4,04%, mais affichent une progression de 16,52% sur cinq ans, témoignant d'une attractivité sur le long terme.

Le loyer moyen s'élève à 9,4 €/m²/mois, avec une facilité notable pour trouver un locataire. Le marché locatif est équilibré, voire légèrement détendu, et la ville se situe en zone ALUR B1, sans être classée comme zone tendue. Poitiers bénéficie également d'une dimension touristique, ce qui peut représenter une opportunité pour la location saisonnière.

Profil des habitants et demande locative

La population de Poitiers est jeune : 35,93% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 26,56% sont étudiants. Les personnes vivant seules représentent 60,16% des ménages, ce qui explique la forte proportion de petites surfaces (1 à 3 pièces : 64%). Cependant, la part de maisons (près de 30%) et de familles (20% des ménages) laisse une place à la location de maisons, notamment pour les couples avec ou sans enfants et les familles monoparentales.

Le taux de locataires est élevé (56,14%), contre 24,37% de propriétaires occupants. Le niveau de vie médian (19 720 €) reste inférieur à la moyenne nationale, ce qui peut influencer le budget des locataires.

Rendement et attractivité de l'investissement locatif

Le rendement brut moyen pour une maison à Poitiers est estimé à 5,20% (frais de notaire et DMTO inclus), un niveau attractif pour une ville de cette taille. La demande locative est soutenue, facilitant la mise en location et limitant les risques de vacance.

Poitiers n'est pas en zone tendue, ce qui offre une plus grande flexibilité pour la fixation des loyers et la gestion locative. La création de 1 460 entreprises en 2022 témoigne d'un tissu économique dynamique, favorable à l'emploi et à l'attractivité résidentielle.

Points forts et points de vigilance

• Marché locatif dynamique : forte proportion de locataires, demande soutenue, facilité à trouver un occupant.
• Population jeune et étudiante : potentiel pour la location à des étudiants ou jeunes actifs.
• Prix accessibles : prix au m² inférieur à la moyenne nationale, permettant d'entrer sur le marché avec un budget raisonnable.
• Rendement attractif : taux brut supérieur à 5%.
• Évolution des prix : légère baisse récente, mais tendance haussière sur 5 ans.

• Niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale : à prendre en compte pour le positionnement du loyer.
• Marché dominé par les appartements : la demande pour les maisons existe mais reste minoritaire.
• Taux de chômage supérieur à la moyenne nationale : 10,45% contre 8% en France en 2020.

Score global de l'investissement locatif à Poitiers

Au vu de l'ensemble de ces critères, l'investissement locatif dans une maison à Poitiers obtient un score global de 3,6/5. La ville offre un bon équilibre entre rendement, accessibilité et dynamisme locatif, tout en présentant quelques points de vigilance à surveiller selon votre projet.

En résumé, Poitiers se positionne comme une ville intéressante pour investir dans une maison à louer, notamment grâce à sa population jeune, son marché locatif actif et ses prix attractifs. Une analyse approfondie du quartier, du type de bien et du profil des locataires potentiels reste essentielle pour optimiser votre investissement.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV)

Poitiers fait partie des 245 villes bénéficiaires du programme Action Cœur de Ville.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV) est une initiative lancée par le gouvernement français en 2017. Il vise à revitaliser les centres-villes de taille moyenne, qui jouent un rôle essentiel dans le maillage territorial mais qui rencontrent souvent des difficultés, comme la désertification commerciale, la baisse de la population, ou la dégradation du patrimoine bâti.

Objectifs principaux du programme :

1. Revitalisation des centres-villes : Redonner de l’attractivité aux cœurs de villes, en favorisant la réhabilitation des logements, la rénovation des espaces publics, et l’installation de nouveaux commerces.
2. Développement économique : Soutenir les activités économiques locales, notamment en aidant les artisans, commerçants, et entrepreneurs à s’installer et à se développer.
3. Amélioration des conditions de vie : Renforcer l’offre de services publics (éducation, santé, culture, etc.) et d’activités culturelles pour les habitants.
4. Transition écologique : Encourager des projets respectueux de l’environnement, comme des mobilités douces (pistes cyclables, transports en commun) et une gestion plus durable des ressources.
5. Restauration du patrimoine : Valoriser le patrimoine historique et architectural des centres-villes.

Fonctionnement :

Le programme cible 245 villes moyennes sélectionnées à travers la France. Ces villes bénéficient d’un soutien financier et technique pour développer des projets de transformation. Le financement provient de plusieurs partenaires, comme la Caisse des Dépôts, Action Logement, ou encore l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT).

Actions concrètes menées :

• Réhabilitation de logements anciens pour les rendre attractifs et accessibles.
• Création de nouveaux espaces publics, comme des places, parcs, ou promenades.
• Implantation de commerces de proximité pour lutter contre les “friches commerciales”.
• Développement de nouvelles infrastructures de mobilité (comme des parkings relais ou des zones piétonnes).
• Organisation d’événements culturels et sportifs pour dynamiser le tissu local.

Résultats attendus :

L’objectif est de redynamiser ces centres-villes d’ici 2026, en améliorant la qualité de vie des habitants, en relançant l’économie locale, et en préservant le rôle central de ces villes dans leurs territoires.

Exemples de projets emblématiques :

Le programme Action Cœur de Ville a permis la réalisation de nombreux projets emblématiques à travers la France, visant à revitaliser les centres-villes. Parmi ces initiatives, voici quelques exemples notables :

1. Rénovation du patrimoine et des espaces publics : À Nevers, des travaux ont permis de réhabiliter des espaces publics et de valoriser le patrimoine local, favorisant l’attractivité touristique et résidentielle.
2. Création d’écoquartiers : À Châteaudun, un projet d’écoquartier a été lancé dans un ancien site industriel, intégrant logements, espaces verts et activités commerciales tout en promouvant une urbanisation durable.
3. Requalification des entrées de ville et des gares : Plusieurs villes, comme Albi et Montbrison, ont entrepris la transformation des quartiers de gare pour améliorer leur accessibilité et réduire l’artificialisation des sols. Ces projets visent également à renforcer les mobilités douces et les connexions urbaines.
4. Dynamisation économique : Des initiatives telles que la création de foncières commerciales ont été déployées pour réduire les locaux vacants et attirer des commerces dans les centres-villes, notamment à Montélimar et Béziers.
5. Réhabilitation de l’habitat : À Lunéville, des programmes de rénovation du parc privé visent à réduire la vacance de longue durée et à améliorer la qualité de vie des habitants en centre-ville.

En tout, plus de 7 000 projets ont été réalisés grâce à un investissement total dépassant 6 milliards d’euros. La phase actuelle du programme (2023-2026) met un accent particulier sur les transitions écologique et économique, ainsi que sur l’adaptation des villes au changement climatique en promouvant des solutions comme la décarbonation et la renaturation

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Poitiers

Prix moyen	2016.53€/m²
Loyer moyen	9.40€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	151.24€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +16.5%
Évolution sur 1 an	south_east -4.0%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

Les logements à Poitiers

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