Investir dans une maison à Rezé (44400) : données et statistiques

Rezé est une commune dynamique de la métropole nantaise, située au sud de Nantes, en Loire-Atlantique. Avec près de 43 000 habitants et une croissance démographique de +12,52% sur les 11 dernières années, Rezé séduit par sa proximité avec la ville de Nantes, ses espaces verts et son cadre de vie agréable. La ville bénéficie d’un tissu économique actif, comme en témoigne la création de 637 entreprises en 2022, et d’une population jeune et diversifiée.

Le marché immobilier à Rezé : état des lieux

Le marché immobilier de Rezé se caractérise par une répartition équilibrée entre maisons (46,79%) et appartements (52,14%). Le prix moyen au mètre carré pour une maison s’établit à 3 333 €/m² (d’après 288 ventes récentes). Sur un an, les prix ont reculé de -7,16%, mais restent en hausse de +7,45% sur cinq ans, témoignant d’une certaine stabilité à moyen terme.

Le loyer moyen est de 12,05 €/m²/mois, avec une facilité à trouver un locataire et un budget locatif jugé équilibré. Rezé est classée en zone tendue (B1), ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des préavis. La ville reste cependant peu touristique, ce qui limite le potentiel de location saisonnière.

Rendement locatif et attractivité

Le rendement brut moyen pour un investissement locatif dans une maison à Rezé est estimé à 4,04% (frais de notaire inclus). Ce rendement, bien que correct, reste modéré par rapport à d’autres villes de taille similaire. Le score global attribué à l’investissement locatif pour une maison à Rezé est de 2,7/5, traduisant un marché ni particulièrement risqué, ni exceptionnellement attractif.

Profil des habitants et demande locative

• Population active : 70,1% des 15-64 ans ont un emploi, un taux de chômage proche de la moyenne nationale (8,09%).
• Structure des ménages : 42,71% des habitants vivent seuls, 21,85% en couple sans enfants, 22,17% en couple avec enfants, et 11,34% en famille monoparentale.
• Répartition par âge : La population est relativement jeune, avec 57% des habitants ayant moins de 45 ans.
• Types de logements : 92,32% des logements sont des résidences principales, avec une majorité de propriétaires (49%) et de locataires (35,57%).

La demande locative est donc portée par une population active, des familles et de nombreux ménages seuls, ce qui peut orienter le choix du type de maison à acquérir (nombre de pièces, proximité des services, etc.).

Points forts et points de vigilance

• Points forts :
  • Marché locatif dynamique et facilité à trouver un locataire
  • Population en croissance et tissu économique actif
  • Proximité immédiate de Nantes
  • Prix au m² relativement abordable pour la métropole nantaise
• Points de vigilance :
  • Rendement locatif modéré
  • Évolution récente des prix à la baisse
  • Réglementation spécifique en zone tendue (plafonnement des loyers, préavis réduit, etc.)
  • Marché peu propice à la location saisonnière

Conclusion

Investir dans une maison à Rezé présente un certain équilibre entre sécurité et rendement. La ville offre un cadre de vie attractif, une demande locative soutenue et une stabilité démographique. Toutefois, le rendement locatif reste modéré et la réglementation en zone tendue impose quelques contraintes. Il est donc important d’étudier attentivement le marché local et de bien définir son projet avant de se lancer dans un investissement immobilier à Rezé.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Rezé

Prix moyen	3333.33€/m²
Loyer moyen	12.05€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	250.00€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +7.5%
Évolution sur 1 an	south_east -7.2%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

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