Le Mans, préfecture de la Sarthe, est une ville dynamique de plus de 145 000 habitants, connue pour son patrimoine historique, sa célèbre course automobile et sa qualité de vie. Située à moins d'une heure de Paris en TGV, Le Mans attire aussi bien les familles que les étudiants et les actifs, grâce à son tissu économique diversifié et son cadre de vie agréable.
Le marché immobilier au Mans : état des lieux
Le marché immobilier manceau se caractérise par une offre variée, avec une légère majorité d'appartements (57,37%) mais une part significative de maisons (41,4%). Le prix moyen au mètre carré pour une maison s'établit à 2 089 €/m², avec une évolution de +16,07% sur 5 ans, mais une légère baisse de -0,97% sur la dernière année. Le loyer moyen est de 10,23 €/m²/mois, ce qui permet d'obtenir un rendement brut moyen attractif de 5,47% (frais de notaire inclus).
Une demande locative soutenue
Le Mans bénéficie d'une demande locative dynamique, facilitée par la présence d'une population jeune (plus de 21% des habitants ont entre 15 et 29 ans) et d'un pôle universitaire important. La recherche de locataires y est jugée très facile, même si le budget des locataires reste légèrement tendu. La ville n'est pas classée en zone tendue, mais elle fait partie de la zone ALUR B1, ce qui peut offrir certains avantages pour l'investissement locatif.
Profil des habitants et typologie des logements
La population mancelle est composée à 48,41% de personnes vivant seules, ce qui peut orienter la demande vers des maisons de petite ou moyenne taille. Les logements de 4 pièces (25,12%) et de 5 pièces et plus (27,87%) sont bien représentés, offrant des opportunités pour les familles ou la colocation. Les locataires représentent 42,76% des occupants, tandis que 36,43% sont propriétaires.
Évolution démographique et économique
La population de la ville a progressé de +1,91% en 11 ans, et le dynamisme économique se confirme avec la création de 1 970 entreprises en 2022. Le niveau de vie médian est de 20 800 €, légèrement inférieur à la moyenne nationale, et le taux de chômage (12,24%) reste supérieur à la moyenne française. Ces éléments sont à prendre en compte dans l'analyse de la solvabilité des locataires et la pérennité de l'investissement.
Atouts et points de vigilance pour l'investissement locatif
- Rendement attractif : Un rendement brut moyen de 5,47% pour une maison, supérieur à la moyenne nationale.
- Marché locatif dynamique : Facilité à trouver un locataire, notamment grâce à la présence d'étudiants et de jeunes actifs.
- Prix stables : Après une forte hausse sur 5 ans, les prix semblent se stabiliser, ce qui peut limiter le risque de moins-value à court terme.
- Typologie variée : Forte proportion de logements familiaux et de personnes seules, permettant d'adapter son offre locative.
- Contexte économique : Un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale et un niveau de vie médian plus bas, à surveiller pour la sélection des locataires.
Conclusion : Le Mans, une ville à considérer pour investir dans une maison
Avec un score global de 3,7/5 pour l'investissement locatif dans une maison, Le Mans présente de nombreux atouts pour les investisseurs : rendement intéressant, marché locatif dynamique, prix accessibles et population en croissance. Il convient toutefois de rester attentif à la situation économique locale et à la solvabilité des locataires. En adaptant son projet à la demande locale, investir dans une maison au Mans peut s'avérer une stratégie pertinente pour diversifier son patrimoine immobilier.
