Investir dans une maison à Le Mans (72000) : données et statistiques
de 1293€/m² à 2984€/m²
d'après les données de la direction générale des finances
publiques (DVF, Demande de Valeurs Foncières)
de 7.96€/m² à 13.15€/m²
sur 34795
Émoluments du notaire et DMTO compris
Zone touristique
south_east-1.0% sur 1 an
north_east+0.8% sur 11 ans
Source : Direction générale des finances publiques (DVF, Demande de Valeurs Foncières)
Score global pour une maison à Le Mans (72000)
Le Mans, préfecture de la Sarthe, est une ville dynamique de plus de 145 000 habitants, connue pour son patrimoine historique, sa célèbre course automobile et sa qualité de vie. Située à moins d'une heure de Paris en TGV, Le Mans attire aussi bien les familles que les étudiants et les actifs, grâce à son tissu économique diversifié et son cadre de vie agréable.
Le marché immobilier au Mans : état des lieux
Le marché immobilier manceau se caractérise par une offre variée, avec une légère majorité d'appartements (57,37%) mais une part significative de maisons (41,4%). Le prix moyen au mètre carré pour une maison s'établit à 2 089 €/m², avec une évolution de +16,07% sur 5 ans, mais une légère baisse de -0,97% sur la dernière année. Le loyer moyen est de 10,23 €/m²/mois, ce qui permet d'obtenir un rendement brut moyen attractif de 5,47% (frais de notaire inclus).
Une demande locative soutenue
Le Mans bénéficie d'une demande locative dynamique, facilitée par la présence d'une population jeune (plus de 21% des habitants ont entre 15 et 29 ans) et d'un pôle universitaire important. La recherche de locataires y est jugée très facile, même si le budget des locataires reste légèrement tendu. La ville n'est pas classée en zone tendue, mais elle fait partie de la zone ALUR B1, ce qui peut offrir certains avantages pour l'investissement locatif.
Profil des habitants et typologie des logements
La population mancelle est composée à 48,41% de personnes vivant seules, ce qui peut orienter la demande vers des maisons de petite ou moyenne taille. Les logements de 4 pièces (25,12%) et de 5 pièces et plus (27,87%) sont bien représentés, offrant des opportunités pour les familles ou la colocation. Les locataires représentent 42,76% des occupants, tandis que 36,43% sont propriétaires.
Évolution démographique et économique
La population de la ville a progressé de +1,91% en 11 ans, et le dynamisme économique se confirme avec la création de 1 970 entreprises en 2022. Le niveau de vie médian est de 20 800 €, légèrement inférieur à la moyenne nationale, et le taux de chômage (12,24%) reste supérieur à la moyenne française. Ces éléments sont à prendre en compte dans l'analyse de la solvabilité des locataires et la pérennité de l'investissement.
Atouts et points de vigilance pour l'investissement locatif
- Rendement attractif : Un rendement brut moyen de 5,47% pour une maison, supérieur à la moyenne nationale.
- Marché locatif dynamique : Facilité à trouver un locataire, notamment grâce à la présence d'étudiants et de jeunes actifs.
- Prix stables : Après une forte hausse sur 5 ans, les prix semblent se stabiliser, ce qui peut limiter le risque de moins-value à court terme.
- Typologie variée : Forte proportion de logements familiaux et de personnes seules, permettant d'adapter son offre locative.
- Contexte économique : Un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale et un niveau de vie médian plus bas, à surveiller pour la sélection des locataires.
Conclusion : Le Mans, une ville à considérer pour investir dans une maison
Avec un score global de 3,7/5 pour l'investissement locatif dans une maison, Le Mans présente de nombreux atouts pour les investisseurs : rendement intéressant, marché locatif dynamique, prix accessibles et population en croissance. Il convient toutefois de rester attentif à la situation économique locale et à la solvabilité des locataires. En adaptant son projet à la demande locale, investir dans une maison au Mans peut s'avérer une stratégie pertinente pour diversifier son patrimoine immobilier.
Qualité de vie
Classement Villes et villages où il fait bon vivre
L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories :
qualité de vie,
sécurité,
commerce et services,
santé,
transport,
éducation,
solidarité,
sports et loisirs,
culture et patrimoine,
attractivité immobilière.
Position parmi les communes de
100 000 habitants et plus
7 / 40
Position parmi les communes de
100 000 habitants et plus
1 / 1
Rentabilité locative brute moyenne pour une maison à Le Mans
Formule de calcul :
La rentabilité locative brute se calcule ainsi :
- Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
- Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.
Exemple :
- Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
- Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
- Loyer mensuel brut : 800 €.
Le prix d'achat du bien : .
Le loyer annuel brut est : .
La rentabilité locative brute sera :
Points à noter :
- Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
- Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.
Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.
Rentabilité brute moyenne à Le Mans
| Prix moyen | 2089.25€/m² |
| Loyer moyen | 10.23€/m²/mois |
| Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente) | 156.69€/m² |
Évolution du prix de l'immobilier pour une maison à Le Mans
Les données sont issues du DVF, ou Demandes de Valeurs Foncières. Il s'agit d'une base de données publique en France qui recense les transactions immobilières réalisées sur le territoire depuis 2014.
Cette base est mise à disposition par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) et permet de connaître le prix et les caractéristiques des biens immobiliers vendus (appartements, maisons, terrains, etc.).
Le DVF est utile pour :
- Analyser le marché immobilier : particuliers, professionnels et collectivités peuvent mieux comprendre les prix pratiqués dans une zone géographique.
- Estimer la valeur d’un bien immobilier : les propriétaires ou acheteurs potentiels peuvent s’en servir pour évaluer un bien en comparant avec des ventes similaires.
- La transparence : il contribue à rendre le marché immobilier plus transparent.
| Évolution sur 5 ans | north_east +16.1% |
| Évolution sur 1 an | south_east -1.0% |
Demande locative pour une maison à Le Mans
Un bien dans une zone touristique permettra de faire un investissement locatif saisonnier, en le louant sous forme de meublé de tourisme à la nuitée, à la semaine ou au mois sans excéder 90 jours consécutifs.
Il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements
Les zones A, Abis, B1, B2 et C sont des zones géographiques définies par l'Etat français pour l'application de certains dispositifs fiscaux et sociaux, notamment :
- Le prêt à taux zéro (PTZ) : Le PTZ est un prêt immobilier sans intérêt accordé aux primo-accédants sous conditions de ressources et de localisation du bien immobilier. Les zones A, Abis et B1 sont éligibles au PTZ.
- Le dispositif Pinel : Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie de la location d'un logement neuf à loyer modéré. Les zones A, Abis, B1 et B2 sont éligibles au dispositif Pinel.
- Les plafonds de loyers : Les plafonds de loyers applicables aux logements conventionnés (HLM) et aux logements intermédiaires (PLS) varient en fonction de la zone géographique. Les zones A, Abis et B1 ont les plafonds de loyers les plus élevés.
Voici la signification des différentes zones :
- Zone A : Zone de tension extrême
- Zone Abis : Zone de tension très forte (incluse dans la zone A)
- Zone B1 : Zone de tension
- Zone B2 : Zone de tension modérée
- Zone C : Zone détendue
La classification des communes en zones A, Abis, B1, B2 et C est révisée tous les ans par décret.
Pour connaître la zone d'une commune, vous pouvez consulter le site internet du gouvernement.
En résumé, les zones A, Abis, B1, B2 et C permettent de différencier les territoires en fonction de la tension du marché immobilier. Cette différenciation permet de mettre en place des mesures spécifiques pour soutenir l'accès au logement.
Les zones tendues sont des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.
Ce déséquilibre se traduit par :
- Un niveau élevé des loyers
- Un niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens
- Un nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social
Le classement en zone tendue a plusieurs conséquences :
- Encadrement des loyers : Les loyers des logements vides et des logements meublés sont soumis à un plafonnement.
- Réduction du préavis de location : Le préavis de location est réduit à 1 mois pour les zones très tendues et à 3 mois pour les zones tendues.
- Possibilité de créer un bail réel solidaire : Le bail réel solidaire est un dispositif qui permet aux locataires de devenir propriétaires de leur logement à terme.
Pour plus d'informations sur les zones tendues, vous pouvez consulter le site internet du gouvernement.
Le Tensiomètre Locatif Locservice
Déposé à l’INPI, Le Tensiomètre Locatif est un service exclusif capable de déterminer la tension locative du parc privé dans une ville en mesurant d’une part la facilité à trouver une location ou un locataire et d’autre part la capacité des locataires comparée aux loyers pratiqués. En effet le marché peut être plus ou moins tendu en raison du nombre de logements à louer ou compte tenu des loyers pratiqués au regard du budget des locataires.
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les logements à Le Mans
Types de logements
Types de résidences
Occupants
Nombre de pièces
Établissements d'hébergements touristiques
| Nombre de chambres d'hôtel | 1595 |
| Nombre d'emplacements de camping | 0 |
| Nombre d'hébergements en villages de vacances | 0 |
| Nombre d'hébergements en résidences de tourisme | 365 |
| Nombre d'hébergements en auberges de jeunesse et centres sportifs | 17 |
| Total | 1977 |
1977 hébergements touristiques
84193 logements dont 3.14% de résidences secondaires.
Démographie
Par exemple, si vous souhaitez investir dans un studio, le bien s'adressera principalement à des étudiants ou de jeunes célibataires. Une maison s'adressera plutôt à des familles avec des enfants.
Évolution de la population
Ménages selon leur composition
Répartition de la population par âge
Économie
Quel est le niveau de vie moyen de ses habitants ?
Comment y évolue le tôt de chômage ?
Combien d'entreprises y ont été créées ?
-5.63% par rapport au niveau de vie médian
en France métropolitaine (22040€)
Population de 15 à 64 ans par type d'activité
Nombre de chômeurs par tranche d'âge
Nombre de créations d'entreprises
Liens utiles
- Villes et villages où il fait bon vivre
- DVF, Demande de Valeurs Foncières
- INSEE : Dossier complet pour la ville de Le Mans
- Observatoire des territoires (carte des loyer en France)
- Ministère de la transition écologique (classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l'offre et de la demande de logements)
- Locservice (le tensiomètre locatif)