Investir dans un studio ou un 2 pièces à Le Mans (72000) : données et statistiques

Le Mans, préfecture de la Sarthe, est une ville dynamique de plus de 145 000 habitants, connue pour son patrimoine historique, sa célèbre course automobile des 24 Heures et sa qualité de vie. Située à seulement 1 heure de Paris en TGV, Le Mans attire étudiants, jeunes actifs et familles grâce à son cadre agréable, ses infrastructures modernes et son marché immobilier attractif.

Le marché immobilier à Le Mans : un contexte favorable

• Prix moyen au m² : 2 149 €/m² (513 ventes sur l'année)
• Évolution sur 5 ans : +46,57% (malgré une légère baisse de -3,14% sur 1 an)
• Loyer moyen : 14,51 €/m²/mois
• Rendement brut moyen : 7,54% (frais inclus)
• Facilité de location : Très facile
• Zone ALUR : B1 (zone attractive, mais non tendue)

Le Mans se distingue par un marché locatif dynamique, notamment pour les petits appartements (studios et 2 pièces), qui représentent près de 23% du parc immobilier. La demande locative est soutenue, portée par une population jeune (plus de 21% des habitants ont entre 15 et 29 ans) et une forte proportion de personnes vivant seules (48,41% des ménages).

Pourquoi investir dans un studio ou un 2 pièces à Le Mans ?

• Rentabilité attractive : Avec un rendement brut moyen de 7,54%, Le Mans offre des perspectives intéressantes pour les investisseurs, notamment sur les petites surfaces.
• Demande locative soutenue : La ville compte 13% d’étudiants et une majorité de locataires (42,76%), ce qui favorise la rotation et la facilité de mise en location.
• Budget des locataires : Plutôt équilibré, avec un loyer moyen accessible et une tension locative modérée.
• Marché en croissance : Malgré une légère correction récente, les prix ont progressé de près de 47% en 5 ans, témoignant de l’attractivité du secteur.
• Ville vivante et attractive : Le Mans bénéficie d’un tissu économique dynamique (près de 2 000 entreprises créées en 2022) et d’une vie culturelle riche.

Profil des locataires et typologie des biens

Les studios et 2 pièces sont particulièrement recherchés par :

• Les étudiants, grâce à la présence de plusieurs établissements d’enseignement supérieur
• Les jeunes actifs et personnes seules, qui représentent une part importante de la population
• Les personnes en mobilité professionnelle ou en début de carrière

Le parc immobilier est composé à 57,37% d’appartements, avec une majorité de résidences principales (86,67%).

Points à surveiller avant d’investir

• Niveau de vie médian : 20 800 € (légèrement inférieur à la moyenne nationale)
• Taux de chômage : 12,24% (au-dessus de la moyenne nationale)
• Logements vacants : 10,2% (à surveiller selon les quartiers)

Il est important de bien choisir l’emplacement de votre investissement et de cibler les quartiers les plus recherchés pour maximiser la rentabilité et limiter la vacance locative.

Notre score global pour l’investissement locatif à Le Mans

Score : 4,1/5

Le Mans s’impose comme une ville à fort potentiel pour l’investissement locatif dans les petits appartements. Son marché dynamique, sa rentabilité attractive et la facilité de location en font une destination à considérer pour diversifier son patrimoine immobilier.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Le Mans

Prix moyen	2149.03€/m²
Loyer moyen	14.51€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	161.18€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +46.6%
Évolution sur 1 an	south_east -3.1%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

Les logements à Le Mans

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