Investir dans une maison à Marseille : données et statistiques

Marseille, deuxième ville de France, séduit par son dynamisme, sa diversité culturelle et son cadre de vie unique entre mer et collines. Avec une population de 873 076 habitants en croissance (+2,64% sur 11 ans), la cité phocéenne attire aussi bien les familles que les jeunes actifs et les étudiants, ce qui en fait un marché immobilier particulièrement vivant.

Le marché immobilier des maisons à Marseille

Le marché immobilier marseillais est majoritairement composé d'appartements (84,35%), les maisons ne représentant que 14,9% du parc. Cette rareté peut constituer un atout pour les investisseurs à la recherche de biens différenciants. Le prix moyen au mètre carré pour une maison s'établit à 4 601,76 €/m² (données issues de 1 307 ventes récentes). Sur un an, les prix ont reculé de 5,46%, mais affichent une progression de 19,92% sur cinq ans, témoignant d'une valorisation notable sur le moyen terme.

Rentabilité et demande locative

Le rendement brut moyen pour un investissement locatif dans une maison à Marseille est estimé à 4,46% (frais de notaire et DMTO inclus). Le loyer moyen s'élève à 18,37 €/m²/mois, avec une demande locative jugée très forte. Trouver un locataire est donc généralement très facile, même si le budget des locataires reste légèrement tendu. La ville est classée en zone tendue et en zone ALUR A, ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des préavis.

Profil des habitants et des locataires

• Âge : Marseille présente une population jeune et diversifiée, avec 36% des habitants ayant moins de 30 ans et 19,31% entre 30 et 44 ans.
• Composition des ménages : 44,36% des habitants vivent seuls, 20,84% en couple avec enfants et 13,28% en famille monoparentale, ce qui peut orienter le choix du type de maison à proposer à la location.
• Statut d’occupation : 47,24% des résidences principales sont occupées par des locataires, contre 37,13% de propriétaires.
• Niveau de vie : Le niveau de vie médian est de 19 940 €, soit 9,53% de moins que la moyenne nationale, un élément à prendre en compte pour fixer le loyer.

Environnement économique et attractivité

Marseille bénéficie d’un tissu économique dynamique, avec 22 888 entreprises créées en 2022. La ville attire également de nombreux étudiants (12,84% de la population active) et reste une destination touristique majeure, ce qui peut ouvrir des opportunités pour la location saisonnière, sous réserve de respecter la réglementation locale.

Avantages et points de vigilance pour l’investissement locatif

• Points forts : forte demande locative, rareté des maisons, rendement brut attractif, dynamisme économique et démographique.
• Points de vigilance : évolution récente à la baisse des prix, budget des locataires parfois contraint, réglementation spécifique en zone tendue (encadrement des loyers, préavis réduit, taxe sur les logements vacants).

Conclusion : un investissement à considérer avec attention

Avec un score global de 3,4/5, l’investissement locatif dans une maison à Marseille présente un bon équilibre entre rentabilité, sécurité locative et potentiel de valorisation. La rareté des maisons, la forte demande et le dynamisme de la ville sont des atouts majeurs, mais il convient de rester attentif à l’évolution des prix et à la réglementation en vigueur.

Avant de vous lancer, il est recommandé de bien étudier le quartier, le type de bien et le profil des locataires potentiels afin d’optimiser votre projet d’investissement immobilier à Marseille.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Marseille

Prix moyen	4601.76€/m²
Loyer moyen	18.37€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	345.13€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +19.9%
Évolution sur 1 an	south_east -5.5%

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