Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Marseille : données et statistiques

Marseille, deuxième ville de France, séduit par son dynamisme, son climat méditerranéen et sa situation privilégiée en bord de mer. Forte de ses 873 076 habitants, la cité phocéenne connaît une croissance démographique de +2,64% sur les 11 dernières années, confirmant son attractivité et son potentiel pour l’investissement immobilier.

Le marché immobilier marseillais : tendances et prix

Le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Marseille s’établit à 2 840,21 €/m² (données issues de 5 672 ventes récentes). Sur un an, les prix ont légèrement reculé de -2,69%, mais affichent une progression notable de +23,21% sur 5 ans. Cette évolution témoigne d’un marché globalement porteur sur le moyen terme, malgré quelques ajustements récents.

Un marché locatif dynamique et accessible

Le loyer moyen à Marseille est de 15,01 €/m²/mois. La demande locative y est très forte, rendant la recherche de locataires très facile. Le budget des locataires est jugé équilibré, ce qui favorise la stabilité des locations. La ville est classée en zone tendue et en zone ALUR A, ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des préavis, mais aussi une protection accrue pour les propriétaires contre la vacance locative.

Quel rendement pour un appartement de 3 pièces ou plus ?

Le rendement brut moyen pour un investissement locatif à Marseille atteint 5,90% (frais de notaire et droits de mutation inclus). Ce taux est attractif, notamment pour les appartements de 3 pièces ou plus, qui représentent 35,55% du parc immobilier local. Les appartements sont largement majoritaires (84,35% des biens), ce qui offre un large choix aux investisseurs.

Profil des locataires et typologie des logements

• Locataires : 47,24% des résidents sont locataires, dont une part importante de familles et de personnes vivant seules (44,36%).
• Résidences principales : 88,73% des logements sont occupés à l’année, garantissant une demande constante.
• Population jeune et active : 19,38% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 57,34% de la population active a un emploi.
• Étudiants : 12,84% de la population, renforçant la demande locative, notamment pour les appartements spacieux en colocation.

Environnement économique et social

Marseille bénéficie d’un tissu économique dynamique, avec 22 888 entreprises créées en 2022. Le niveau de vie médian s’élève à 19 940 € (légèrement inférieur à la moyenne nationale), et le taux de chômage est de 9,89%. La diversité des profils (familles, étudiants, actifs, retraités) assure une demande locative variée et pérenne.

Avantages et points de vigilance pour l’investissement locatif à Marseille

• Atouts : forte demande locative, rendement attractif, marché dynamique, facilité pour trouver un locataire, grande proportion d’appartements de 3 pièces ou plus.
• Points de vigilance : évolution récente des prix à surveiller, réglementation spécifique en zone tendue, niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale.

Score global de l’investissement locatif à Marseille

Avec un score global de 3,7/5 pour l’investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus, Marseille se positionne comme une ville attractive pour les investisseurs à la recherche de rentabilité et de sécurité locative, tout en offrant un cadre de vie recherché sur la Méditerranée.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Marseille

Prix moyen	2840.21€/m²
Loyer moyen	15.01€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	213.02€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +23.2%
Évolution sur 1 an	south_east -2.7%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

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