Marseille, deuxième ville de France, séduit par son dynamisme, son climat méditerranéen et sa situation privilégiée en bord de mer. Forte de ses 873 076 habitants, la cité phocéenne connaît une croissance démographique de +2,64% sur les 11 dernières années, confirmant son attractivité et son potentiel pour l’investissement immobilier.
Le marché immobilier marseillais : tendances et prix
Le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Marseille s’établit à 2 840,21 €/m² (données issues de 5 672 ventes récentes). Sur un an, les prix ont légèrement reculé de -2,69%, mais affichent une progression notable de +23,21% sur 5 ans. Cette évolution témoigne d’un marché globalement porteur sur le moyen terme, malgré quelques ajustements récents.
Un marché locatif dynamique et accessible
Le loyer moyen à Marseille est de 15,01 €/m²/mois. La demande locative y est très forte, rendant la recherche de locataires très facile. Le budget des locataires est jugé équilibré, ce qui favorise la stabilité des locations. La ville est classée en zone tendue et en zone ALUR A, ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des préavis, mais aussi une protection accrue pour les propriétaires contre la vacance locative.
Quel rendement pour un appartement de 3 pièces ou plus ?
Le rendement brut moyen pour un investissement locatif à Marseille atteint 5,90% (frais de notaire et droits de mutation inclus). Ce taux est attractif, notamment pour les appartements de 3 pièces ou plus, qui représentent 35,55% du parc immobilier local. Les appartements sont largement majoritaires (84,35% des biens), ce qui offre un large choix aux investisseurs.
Profil des locataires et typologie des logements
- Locataires : 47,24% des résidents sont locataires, dont une part importante de familles et de personnes vivant seules (44,36%).
- Résidences principales : 88,73% des logements sont occupés à l’année, garantissant une demande constante.
- Population jeune et active : 19,38% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 57,34% de la population active a un emploi.
- Étudiants : 12,84% de la population, renforçant la demande locative, notamment pour les appartements spacieux en colocation.
Environnement économique et social
Marseille bénéficie d’un tissu économique dynamique, avec 22 888 entreprises créées en 2022. Le niveau de vie médian s’élève à 19 940 € (légèrement inférieur à la moyenne nationale), et le taux de chômage est de 9,89%. La diversité des profils (familles, étudiants, actifs, retraités) assure une demande locative variée et pérenne.
Avantages et points de vigilance pour l’investissement locatif à Marseille
- Atouts : forte demande locative, rendement attractif, marché dynamique, facilité pour trouver un locataire, grande proportion d’appartements de 3 pièces ou plus.
- Points de vigilance : évolution récente des prix à surveiller, réglementation spécifique en zone tendue, niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale.
Score global de l’investissement locatif à Marseille
Avec un score global de 3,7/5 pour l’investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus, Marseille se positionne comme une ville attractive pour les investisseurs à la recherche de rentabilité et de sécurité locative, tout en offrant un cadre de vie recherché sur la Méditerranée.
