Investir dans un studio ou un 2 pièces à Marseille : données et statistiques
de 1728€/m² à 5426€/m²
d'après les données de la direction générale des finances
publiques (DVF, Demande de Valeurs Foncières)
de 14.41€/m² à 26.12€/m²
sur 34808
Émoluments du notaire et DMTO compris
Zone touristique
north_east+2.6% sur 1 an
north_east+0.3% sur 11 ans
Source : Direction générale des finances publiques (DVF, Demande de Valeurs Foncières)
Score global pour un studio ou un 2 pièces à Marseille
Marseille, deuxième ville de France par sa population, est un pôle dynamique et en constante évolution. Avec une population de 873,076 habitants, en hausse de 2.64% sur les 11 dernières années, Marseille combine charme méditerranéen et opportunités économiques, ce qui en fait un lieu privilégié pour l'investissement immobilier.
Pourquoi investir dans un studio ou un deux pièces à Marseille ?
Le marché immobilier de Marseille présente plusieurs attraits pour les investisseurs. Le prix moyen au m² est de 3465.71€, avec une progression de 38.29% sur les cinq dernières années, signe d'un marché en pleine expansion. De plus, le loyer moyen s'élève à 18.46€ par m² par mois, offrant un rendement brut moyen de 5.95%, incluant les émoluments du notaire et les droits de mutation.
Facilité de location et profil des locataires
La facilité pour trouver un locataire à Marseille est classée comme "très facile", avec une majorité d'appartements (84.35%) et une forte proportion de résidences principales (88.73%). La ville est également une zone tendue, ce qui garantit une demande locative soutenue. Les locataires bénéficient d'un budget équilibré, et la ville attire un large éventail de profils, incluant étudiants, jeunes professionnels et familles.
Avantages réglementaires et fiscaux
Marseille est classée en zone ALUR A, ce qui peut permettre aux investisseurs de bénéficier de dispositifs fiscaux attractifs comme la loi Pinel, favorisant l'investissement locatif dans les zones tendues. De plus, la réglementation locale offre des avantages comme la réduction du préavis de location à un mois pour les logements vides, et la possibilité de taxe sur les logements vacants pour inciter à la mise en location.
Un cadre de vie attractif
Outre les aspects économiques, Marseille séduit par son cadre de vie. Ville portuaire ouverte sur la Méditerranée, elle offre un climat agréable, une richesse culturelle et historique, ainsi que de nombreuses activités de loisirs. Ces attraits contribuent à maintenir une demande locative élevée et diversifiée.
Conclusion
Avec un score global de 3.9/5 pour l'investissement locatif dans les petits appartements, Marseille représente une option solide pour les investisseurs immobiliers. La combinaison d'un marché en croissance, d'avantages réglementaires, et d'un cadre de vie dynamique fait de Marseille un choix stratégique pour diversifier ou débuter un portefeuille immobilier.
Qualité de vie
Classement Villes et villages où il fait bon vivre
L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories :
qualité de vie,
sécurité,
commerce et services,
santé,
transport,
éducation,
solidarité,
sports et loisirs,
culture et patrimoine,
attractivité immobilière.
Position parmi les communes de
100 000 habitants et plus
33 / 40
Position parmi les communes de
100 000 habitants et plus
2 / 2
Rentabilité locative brute moyenne pour un studio ou un 2 pièces à Marseille
Formule de calcul :
La rentabilité locative brute se calcule ainsi :
- Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
- Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.
Exemple :
- Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
- Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
- Loyer mensuel brut : 800 €.
Le prix d'achat du bien : .
Le loyer annuel brut est : .
La rentabilité locative brute sera :
Points à noter :
- Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
- Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.
Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.
Rentabilité brute moyenne à Marseille
| Prix moyen | 3465.71€/m² |
| Loyer moyen | 18.46€/m²/mois |
| Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente) | 259.93€/m² |
Évolution du prix de l'immobilier pour un studio ou un 2 pièces à Marseille
Les données sont issues du DVF, ou Demandes de Valeurs Foncières. Il s'agit d'une base de données publique en France qui recense les transactions immobilières réalisées sur le territoire depuis 2014.
Cette base est mise à disposition par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) et permet de connaître le prix et les caractéristiques des biens immobiliers vendus (appartements, maisons, terrains, etc.).
Le DVF est utile pour :
- Analyser le marché immobilier : particuliers, professionnels et collectivités peuvent mieux comprendre les prix pratiqués dans une zone géographique.
- Estimer la valeur d’un bien immobilier : les propriétaires ou acheteurs potentiels peuvent s’en servir pour évaluer un bien en comparant avec des ventes similaires.
- La transparence : il contribue à rendre le marché immobilier plus transparent.
| Évolution sur 5 ans | north_east +38.3% |
| Évolution sur 1 an | north_east +2.6% |
Demande locative pour un studio ou un 2 pièces à Marseille
Un bien dans une zone touristique permettra de faire un investissement locatif saisonnier, en le louant sous forme de meublé de tourisme à la nuitée, à la semaine ou au mois sans excéder 90 jours consécutifs.
Il existe un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements
Droit du locataire à un préavis d'1 mois et application de l'encadrement des loyers
Les zones A, Abis, B1, B2 et C sont des zones géographiques définies par l'Etat français pour l'application de certains dispositifs fiscaux et sociaux, notamment :
- Le prêt à taux zéro (PTZ) : Le PTZ est un prêt immobilier sans intérêt accordé aux primo-accédants sous conditions de ressources et de localisation du bien immobilier. Les zones A, Abis et B1 sont éligibles au PTZ.
- Le dispositif Pinel : Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie de la location d'un logement neuf à loyer modéré. Les zones A, Abis, B1 et B2 sont éligibles au dispositif Pinel.
- Les plafonds de loyers : Les plafonds de loyers applicables aux logements conventionnés (HLM) et aux logements intermédiaires (PLS) varient en fonction de la zone géographique. Les zones A, Abis et B1 ont les plafonds de loyers les plus élevés.
Voici la signification des différentes zones :
- Zone A : Zone de tension extrême
- Zone Abis : Zone de tension très forte (incluse dans la zone A)
- Zone B1 : Zone de tension
- Zone B2 : Zone de tension modérée
- Zone C : Zone détendue
La classification des communes en zones A, Abis, B1, B2 et C est révisée tous les ans par décret.
Pour connaître la zone d'une commune, vous pouvez consulter le site internet du gouvernement.
En résumé, les zones A, Abis, B1, B2 et C permettent de différencier les territoires en fonction de la tension du marché immobilier. Cette différenciation permet de mettre en place des mesures spécifiques pour soutenir l'accès au logement.
Les zones tendues sont des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.
Ce déséquilibre se traduit par :
- Un niveau élevé des loyers
- Un niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens
- Un nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social
Le classement en zone tendue a plusieurs conséquences :
- Encadrement des loyers : Les loyers des logements vides et des logements meublés sont soumis à un plafonnement.
- Réduction du préavis de location : Le préavis de location est réduit à 1 mois pour les zones très tendues et à 3 mois pour les zones tendues.
- Possibilité de créer un bail réel solidaire : Le bail réel solidaire est un dispositif qui permet aux locataires de devenir propriétaires de leur logement à terme.
Pour plus d'informations sur les zones tendues, vous pouvez consulter le site internet du gouvernement.
Le Tensiomètre Locatif Locservice
Déposé à l’INPI, Le Tensiomètre Locatif est un service exclusif capable de déterminer la tension locative du parc privé dans une ville en mesurant d’une part la facilité à trouver une location ou un locataire et d’autre part la capacité des locataires comparée aux loyers pratiqués. En effet le marché peut être plus ou moins tendu en raison du nombre de logements à louer ou compte tenu des loyers pratiqués au regard du budget des locataires.
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les logements à Marseille
Types de logements
Types de résidences
Occupants
Nombre de pièces
Établissements d'hébergements touristiques
| Nombre de chambres d'hôtel | 7380 |
| Nombre d'emplacements de camping | 0 |
| Nombre d'hébergements en villages de vacances | 168 |
| Nombre d'hébergements en résidences de tourisme | 2197 |
| Nombre d'hébergements en auberges de jeunesse et centres sportifs | 112 |
| Total | 9857 |
9857 hébergements touristiques
462324 logements dont 3.29% de résidences secondaires.
Démographie
Par exemple, si vous souhaitez investir dans un studio, le bien s'adressera principalement à des étudiants ou de jeunes célibataires. Une maison s'adressera plutôt à des familles avec des enfants.
Évolution de la population
Ménages selon leur composition
Répartition de la population par âge
Économie
Quel est le niveau de vie moyen de ses habitants ?
Comment y évolue le tôt de chômage ?
Combien d'entreprises y ont été créées ?
-9.53% par rapport au niveau de vie médian
en France métropolitaine (22040€)
Population de 15 à 64 ans par type d'activité
Nombre de chômeurs par tranche d'âge
Nombre de créations d'entreprises
Liens utiles
- Villes et villages où il fait bon vivre
- DVF, Demande de Valeurs Foncières
- INSEE : Dossier complet pour la ville de Marseille
- Observatoire des territoires (carte des loyer en France)
- Ministère de la transition écologique (classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l'offre et de la demande de logements)
- Locservice (le tensiomètre locatif)