Marseille, deuxième ville de France, séduit par son dynamisme, son climat méditerranéen et sa situation privilégiée en bord de mer. Avec une population de plus de 870 000 habitants en croissance (+2,64% sur 11 ans), la cité phocéenne attire étudiants, jeunes actifs, familles et retraités, tout en bénéficiant d’un tissu économique en plein essor (plus de 22 800 entreprises créées en 2022).
Le marché immobilier marseillais en chiffres
- Prix moyen au m² : 3 340 €/m² (évolution de +27,3% sur 5 ans, mais -3,62% sur 1 an)
- Loyer moyen : 18,75 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 6,27% (frais de notaire inclus)
- Répartition des biens : 84,35% d’appartements, dont 9% de studios et 20,92% de 2 pièces
- Facilité de location : Très facile, avec un marché locatif dynamique et un budget des locataires équilibré
Pourquoi investir dans un studio ou un 2 pièces à Marseille ?
- Demande locative forte : Près de la moitié des habitants sont locataires (47,24%), et 44,36% des ménages vivent seuls, ce qui favorise la location de petites surfaces.
- Population jeune et active : 19,38% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 12,84% sont étudiants, générant une demande constante pour les studios et petits appartements.
- Zone tendue et touristique : Marseille est classée en zone ALUR A et zone tendue, ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers, mais garantit aussi une forte attractivité et une rotation locative rapide.
- Potentiel de valorisation : Malgré une légère baisse récente, les prix ont progressé de plus de 27% en 5 ans, témoignant d’un marché en mutation et porteur sur le long terme.
À qui s’adressent les petites surfaces à Marseille ?
Les studios et 2 pièces sont particulièrement recherchés par :
- Les étudiants, grâce à la présence de nombreuses universités et écoles
- Les jeunes actifs et primo-accédants
- Les personnes seules ou en couple sans enfants
- Les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine avec un bien facile à louer
Points d’attention pour l’investissement locatif à Marseille
- Encadrement des loyers : En zone tendue, la fixation du loyer est réglementée pour les logements vides et meublés à usage de résidence principale.
- Préavis réduit : Les locataires peuvent bénéficier d’un préavis réduit à un mois pour les logements vides.
- Taxe sur les logements vacants : Le propriétaire peut être assujetti à cette taxe en cas de vacance volontaire d’au moins un an.
- Niveau de vie : Le niveau de vie médian à Marseille (19 940 €/an) est inférieur à la moyenne nationale, à prendre en compte pour le positionnement du loyer.
Notre score global pour l’investissement locatif à Marseille
Avec un score de 3,9/5, investir dans un petit appartement à Marseille présente de nombreux atouts : rendement attractif, demande locative soutenue, marché dynamique et potentiel de valorisation. La ville offre un cadre de vie recherché et une diversité de profils de locataires, ce qui en fait une destination de choix pour un investissement locatif dans un studio ou un 2 pièces.
Avant de vous lancer, il est recommandé de bien étudier le quartier, la qualité du bien et la réglementation locale pour optimiser votre projet immobilier à Marseille.
