Marseille, deuxième ville de France, séduit par son dynamisme, sa diversité culturelle et son cadre méditerranéen unique. Avec une population de 873 076 habitants en croissance (+2,64% sur 11 ans), la cité phocéenne attire étudiants, actifs et familles, tout en bénéficiant d’un fort attrait touristique.
Le marché immobilier marseillais : état des lieux
Le marché immobilier à Marseille est principalement composé d’appartements (84,35% du parc), avec une majorité de résidences principales (88,73%). Le prix moyen au mètre carré s’établit à 3 044,5 €/m² (données issues de 9 252 ventes), en légère baisse sur un an (-3,04%) mais en forte progression sur cinq ans (+25,5%).
Le loyer moyen atteint 17,11 €/m²/mois, avec une demande locative très soutenue, rendant la recherche de locataires particulièrement facile. Marseille est classée en zone tendue (zone ALUR A), ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des préavis.
Rendement locatif et attractivité
Le rendement brut moyen pour un investissement locatif dans un appartement à Marseille est estimé à 6,27% (frais de notaire inclus), un niveau attractif pour les investisseurs. La ville bénéficie d’un marché locatif dynamique, porté par une population jeune (plus de 37% des habitants ont moins de 30 ans) et une forte proportion de locataires (47,24%).
Le budget des locataires est jugé plutôt équilibré, bien que légèrement tendu, ce qui peut offrir des opportunités de rentabilité tout en assurant une bonne rotation des locataires.
Typologie des logements et profils des locataires
Les appartements de 2 à 3 pièces sont les plus représentés (56,47% du parc), répondant à la demande d’une population composée à 44,36% de personnes seules et à 19,3% de couples sans enfants. Les étudiants (12,84% de la population active) et les jeunes actifs constituent également une cible importante pour la location.
Contexte économique et social
Le niveau de vie médian à Marseille est de 19 940 €, inférieur de 9,53% à la moyenne nationale. Le taux de chômage (9,89%) reste supérieur à la moyenne française, mais la ville affiche un dynamisme entrepreneurial avec 22 888 entreprises créées en 2022.
Avantages et points de vigilance
- Points forts : forte demande locative, rendement attractif, marché dynamique, facilité à trouver un locataire, attractivité touristique et universitaire.
- Points de vigilance : évolution récente des prix à surveiller, réglementation spécifique en zone tendue, niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale.
Score global de l’investissement locatif à Marseille
Sur la base des données analysées, l’investissement locatif dans un appartement à Marseille obtient un score global de 3,8/5. La ville offre de belles opportunités pour les investisseurs à la recherche de rendement et de sécurité locative, tout en nécessitant une attention particulière à la réglementation et à l’évolution du marché.
Conclusion
Marseille s’impose comme une destination de choix pour l’investissement locatif en appartement, grâce à son dynamisme démographique, son attractivité et la solidité de sa demande locative. Une analyse approfondie du quartier, du type de bien et des spécificités réglementaires locales reste toutefois essentielle pour optimiser son projet immobilier.
