Toulon, située sur la côte méditerranéenne dans le département du Var, est une ville dynamique de plus de 180 000 habitants. Connue pour son port militaire, son climat ensoleillé et sa proximité avec la mer, Toulon séduit autant les familles que les étudiants et les actifs. La ville a connu une croissance démographique de +9,03% en 11 ans, témoignant de son attractivité et de son dynamisme économique, renforcé par la création de près de 3 000 entreprises en 2022.
Le marché immobilier toulonnais : état des lieux
Le marché immobilier de Toulon est principalement composé d'appartements (près de 79%), mais les maisons représentent tout de même 20,6% du parc. Le prix moyen au mètre carré pour une maison s'établit à 4 639 €/m², avec une hausse de +23,73% sur 5 ans et +1,19% sur la dernière année. Cette progression témoigne d'une valorisation régulière du patrimoine immobilier local.
Le loyer moyen s'élève à 14,78 €/m²/mois, avec une demande locative jugée très facile à satisfaire. Toulon se situe en zone tendue (zone ALUR A), ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des préavis. Le marché locatif est légèrement tendu, mais le budget des locataires reste globalement équilibré.
Rendement locatif et attractivité
Le rendement brut moyen pour un investissement dans une maison à Toulon est de 3,56% (frais de notaire inclus). Ce taux, bien que modéré, s'explique par la forte valorisation des biens ces dernières années et la stabilité de la demande locative. La majorité des logements sont occupés à titre de résidence principale (94,17%), et près de 48% des habitants sont locataires, ce qui assure un vivier important de candidats à la location.
Profil des locataires et typologie des logements
La population toulonnaise est relativement jeune et diversifiée : 33% des habitants ont moins de 30 ans, et 60,4% des 15-64 ans sont actifs. Les ménages sont variés, avec une forte proportion de personnes seules (46,48%) et de familles monoparentales (11,84%). Les maisons de 3 à 4 pièces sont particulièrement recherchées, représentant près de 60% du parc de maisons.
Points forts et points de vigilance
- Atouts : marché dynamique, forte demande locative, valorisation régulière des biens, facilité à trouver un locataire, cadre de vie attractif.
- Points de vigilance : rendement brut modéré, niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale, taux de chômage légèrement supérieur à la moyenne, réglementation spécifique en zone tendue.
Score global de l'investissement locatif à Toulon
Sur la base de l'ensemble de ces critères, le score global pour l'investissement locatif dans une maison à Toulon est de 3,4/5. La ville offre un bon équilibre entre sécurité locative, valorisation du patrimoine et dynamisme urbain, tout en demandant une attention particulière à la réglementation et à la sélection des locataires.
Conclusion
Investir dans une maison à Toulon peut s'avérer intéressant pour les investisseurs à la recherche d'un marché stable, d'une demande locative soutenue et d'une valorisation à long terme. Il est toutefois essentiel de bien s'informer sur la réglementation locale et d'adapter son projet au profil des locataires majoritaires dans la ville.
