Investir dans une maison à Toulon (83200) : données et statistiques

Toulon, située sur la côte méditerranéenne dans le département du Var, est une ville dynamique de plus de 180 000 habitants. Connue pour son port militaire, son climat ensoleillé et sa proximité avec la mer, Toulon séduit autant les familles que les étudiants et les actifs. La ville a connu une croissance démographique de +9,03% en 11 ans, témoignant de son attractivité et de son dynamisme économique, renforcé par la création de près de 3 000 entreprises en 2022.

Le marché immobilier toulonnais : état des lieux

Le marché immobilier de Toulon est principalement composé d'appartements (près de 79%), mais les maisons représentent tout de même 20,6% du parc. Le prix moyen au mètre carré pour une maison s'établit à 4 639 €/m², avec une hausse de +23,73% sur 5 ans et +1,19% sur la dernière année. Cette progression témoigne d'une valorisation régulière du patrimoine immobilier local.

Le loyer moyen s'élève à 14,78 €/m²/mois, avec une demande locative jugée très facile à satisfaire. Toulon se situe en zone tendue (zone ALUR A), ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des préavis. Le marché locatif est légèrement tendu, mais le budget des locataires reste globalement équilibré.

Rendement locatif et attractivité

Le rendement brut moyen pour un investissement dans une maison à Toulon est de 3,56% (frais de notaire inclus). Ce taux, bien que modéré, s'explique par la forte valorisation des biens ces dernières années et la stabilité de la demande locative. La majorité des logements sont occupés à titre de résidence principale (94,17%), et près de 48% des habitants sont locataires, ce qui assure un vivier important de candidats à la location.

Profil des locataires et typologie des logements

La population toulonnaise est relativement jeune et diversifiée : 33% des habitants ont moins de 30 ans, et 60,4% des 15-64 ans sont actifs. Les ménages sont variés, avec une forte proportion de personnes seules (46,48%) et de familles monoparentales (11,84%). Les maisons de 3 à 4 pièces sont particulièrement recherchées, représentant près de 60% du parc de maisons.

Points forts et points de vigilance

• Atouts : marché dynamique, forte demande locative, valorisation régulière des biens, facilité à trouver un locataire, cadre de vie attractif.
• Points de vigilance : rendement brut modéré, niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale, taux de chômage légèrement supérieur à la moyenne, réglementation spécifique en zone tendue.

Score global de l'investissement locatif à Toulon

Sur la base de l'ensemble de ces critères, le score global pour l'investissement locatif dans une maison à Toulon est de 3,4/5. La ville offre un bon équilibre entre sécurité locative, valorisation du patrimoine et dynamisme urbain, tout en demandant une attention particulière à la réglementation et à la sélection des locataires.

Conclusion

Investir dans une maison à Toulon peut s'avérer intéressant pour les investisseurs à la recherche d'un marché stable, d'une demande locative soutenue et d'une valorisation à long terme. Il est toutefois essentiel de bien s'informer sur la réglementation locale et d'adapter son projet au profil des locataires majoritaires dans la ville.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Toulon

Prix moyen	4639.32€/m²
Loyer moyen	14.78€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	347.95€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +23.7%
Évolution sur 1 an	north_east +1.2%

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