Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Toulon (83200)
Les vrais chiffres 2025

Toulon, située sur la côte méditerranéenne dans le département du Var, est une ville dynamique de plus de 180 000 habitants. Connue pour son port militaire, son climat agréable et sa proximité avec la mer, Toulon séduit autant les familles que les étudiants et les actifs. Sa population a progressé de 9,03 % en 11 ans, témoignant d’un attrait croissant pour la ville.

Le marché immobilier à Toulon : état des lieux

Le marché immobilier toulonnais est principalement composé d’appartements (près de 79 % du parc), avec une forte proportion de résidences principales (94,17 %). Les logements de 3 pièces ou plus représentent près de 74 % du parc, ce qui en fait un segment clé pour l’investissement locatif.

• Prix moyen au m² : 2 479,82 €/m² (évolution de +19,07 % sur 5 ans, mais légère baisse de -1,46 % sur un an)
• Loyer moyen : 12,79 €/m²/mois
• Rendement brut moyen : 5,76 % (frais de notaire inclus)
• Facilité de location : Très facile
• Zone ALUR : A (zone tendue, réglementation sur les loyers et préavis réduit pour les locataires)

Profil des locataires et demande locative

La demande locative à Toulon est soutenue, avec près de 48 % de locataires et un marché jugé « très facile » pour trouver preneur. Le budget des locataires est plutôt équilibré, bien que légèrement tendu, ce qui peut favoriser la stabilité des locations. La ville compte une part importante de personnes vivant seules (46,48 %) et de familles (près de 30 %), ce qui rend les appartements de 3 pièces ou plus particulièrement attractifs pour les couples, familles ou colocations.

Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif

• Population active et dynamique : 60,4 % des 15-64 ans ont un emploi, et la ville accueille près de 10 % d’étudiants.
• Création d’entreprises : 2 937 entreprises créées en 2022, signe d’un tissu économique vivant.
• Zone tendue : réglementation sur la fixation des loyers et préavis réduit pour les locataires, à prendre en compte dans la gestion locative.
• Niveau de vie médian : 20 390 €/an, inférieur de 7,49 % à la moyenne nationale, ce qui peut influencer le pouvoir d’achat locatif.
• Marché peu touristique : la demande locative est principalement résidentielle, limitant les risques de vacance saisonnière.

Notre score pour l’investissement locatif à Toulon

Avec un score global de 3,8/5 pour l’investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus, Toulon offre un bon équilibre entre rendement, facilité de location et potentiel de valorisation à moyen terme. La stabilité de la demande, la diversité des profils de locataires et la dynamique démographique sont des atouts majeurs pour les investisseurs.

Conclusion

Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Toulon présente de nombreux avantages, notamment une demande locative soutenue, un rendement attractif et un marché en évolution. Toutefois, il est important de bien prendre en compte la réglementation spécifique des zones tendues et d’adapter son projet à la réalité du marché local.

Avant de vous lancer, pensez à bien étudier le quartier, la qualité du bien et la gestion locative pour optimiser votre investissement.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel. Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition (frais de notaire inclus).

Rentabilité moyenne observée

L'évolution du prix de l'immobilier vous permet d'estimer la tension de la zone et donc, de savoir si vous pourrez revendre rapidement votre bien immobilier, et avec quelle plus-value. Les données sont issues du DVF (Demandes de Valeurs Foncières), base de données publique recensant les transactions immobilières depuis 2014.

Afin d'éviter les vacances locatives, c'est-à-dire les périodes durant lesquelles votre bien n'est pas loué, vous devez savoir si vous pourrez facilement trouver un locataire. Un bien dans une zone touristique permettra de faire un investissement locatif saisonnier (meublé de tourisme).

Les critères démographiques permettent de vérifier que la population cible de votre investissement immobilier est bien représentée dans la ville. (Ex: Etudiants pour un studio, familles pour une maison).

Assurez-vous du dynamisme économique de la ville : niveau de vie, emploi, tissu entrepreneurial.