Investir dans un studio ou un 2 pièces à Dompierre-sur-Mer (17139) : données et statistiques

Dompierre-sur-Mer est une commune dynamique située en Charente-Maritime, à proximité immédiate de La Rochelle. Avec ses 5 961 habitants, la ville a connu une croissance démographique soutenue de +12,85% en 11 ans, témoignant de son attractivité et de son cadre de vie agréable. Son environnement résidentiel, son accès rapide aux pôles économiques et ses services de proximité en font une destination prisée pour les familles et les actifs.

Le marché immobilier local : prix et loyers

Le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Dompierre-sur-Mer s’établit à 2 666,67 €/m² (données issues de 5 ventes récentes). Sur un an, la hausse des prix est de +3,02%, et de +2,08% sur cinq ans, ce qui traduit une évolution modérée mais régulière du marché. Le loyer moyen pour un appartement est de 15,33 €/m²/mois, avec une facilité notable pour trouver un locataire, notamment pour les petites surfaces.

Un rendement locatif attractif

Le rendement brut moyen pour un investissement dans un petit appartement (studio ou 2 pièces) à Dompierre-sur-Mer atteint 6,42% (frais de notaire inclus). Ce taux est supérieur à la moyenne nationale et s’explique par la demande locative soutenue et des prix d’achat encore accessibles. La ville est classée en zone tendue (zone B1 ALUR), ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et offre certains avantages pour les locataires, comme le préavis réduit à un mois.

Profil des locataires et typologie des logements

Le parc immobilier de Dompierre-sur-Mer est majoritairement composé de maisons (91,65%), les appartements ne représentant que 8% des logements. Les petites surfaces (1 et 2 pièces) sont donc rares (environ 6,7% du parc), ce qui peut renforcer l’attractivité locative de ces biens. Les locataires représentent 19,66% des occupants, avec une part importante de personnes vivant seules (27,92%) ou en couple sans enfants (37,53%), profils souvent intéressés par des studios ou des 2 pièces.

Un environnement stable et dynamique

La commune bénéficie d’un niveau de vie médian de 25 230 €, supérieur de 14,47% à la moyenne nationale, et d’un taux de chômage inférieur à la moyenne française (6,49% contre 8%). La population est bien répartie entre les différentes tranches d’âge, avec une part significative d’actifs (70,36%) et une présence notable d’étudiants (9,13%) et de retraités (8,5%). En 2022, 73 entreprises ont été créées, signe d’un tissu économique en développement.

Points forts et points de vigilance

• Demande locative soutenue pour les petites surfaces, facilité à trouver un locataire.
• Rendement brut attractif (6,42%) et prix d’achat encore raisonnables.
• Marché peu concurrentiel sur les studios et 2 pièces, qui sont rares dans la commune.
• Zone tendue : réglementation spécifique sur les loyers et préavis, à bien prendre en compte.
• Évolution des prix modérée : potentiel de plus-value limité à court terme.
• Zone peu touristique : la demande locative est principalement résidentielle.

Conclusion

Avec un score global de 3,4/5, l’investissement locatif dans un petit appartement à Dompierre-sur-Mer présente de solides atouts, notamment en termes de rendement et de facilité de location. La rareté des petites surfaces, la stabilité économique et la croissance démographique de la commune sont des facteurs favorables. Il est toutefois important de bien s’informer sur la réglementation en zone tendue et d’étudier le marché local avant de se lancer.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Dompierre-sur-Mer

Prix moyen	2666.67€/m²
Loyer moyen	15.33€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	200.00€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +2.1%
Évolution sur 1 an	north_east +3.0%

Les logements à Dompierre-sur-Mer

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