Bourg-en-Bresse, préfecture du département de l’Ain, est une ville dynamique de 41 525 habitants située à proximité de Lyon et de Genève. Connue pour son patrimoine historique, sa gastronomie et sa qualité de vie, la ville attire aussi bien les familles que les étudiants et les actifs. Sa population a progressé de 4,9% en 11 ans, témoignant d’un certain dynamisme démographique.
Le marché immobilier à Bourg-en-Bresse
Le marché immobilier local se caractérise par une forte proportion d’appartements (près de 79% du parc), avec une majorité de résidences principales (87,7%). Les appartements de 3 pièces ou plus représentent près de la moitié des logements, ce qui en fait un segment particulièrement intéressant pour l’investissement locatif.
- Prix moyen au m² : 1 694 €/m² (évolution de +21,2% sur 5 ans, mais -6,4% sur un an)
- Loyer moyen : 10,29 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 6,78% (frais inclus)
- Facilité à trouver un locataire : Très facile
- Zone ALUR : B1 (non classée en zone tendue)
Profil des locataires et demande locative
La demande locative est soutenue à Bourg-en-Bresse, avec 46,8% de locataires et un marché jugé tendu en termes de budget. Les logements de 3 pièces ou plus sont particulièrement adaptés aux familles, aux couples ou aux colocations étudiantes, d’autant que la ville compte 11,3% d’étudiants et une part importante de personnes vivant seules (51,9%).
La facilité à trouver un locataire est un atout, même si le pouvoir d’achat local est inférieur à la moyenne nationale (niveau de vie médian de 19 640 €). Le taux de chômage (11%) reste supérieur à la moyenne nationale, mais la création de 622 entreprises en 2022 témoigne d’un tissu économique actif.
Analyse des atouts et points de vigilance
- Atouts :
- Rendement locatif attractif (6,78%)
- Marché locatif dynamique et facilité de mise en location
- Prix d’achat abordables par rapport à d’autres villes de la région
- Population en croissance et forte proportion de locataires
- Points de vigilance :
- Évolution récente des prix en légère baisse (-6,4% sur un an)
- Pouvoir d’achat local inférieur à la moyenne nationale
- Marché peu touristique, limitant les perspectives de location saisonnière
- Taux de chômage supérieur à la moyenne nationale
Conclusion : un investissement à considérer
Avec un score global de 3,6/5, l’investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus à Bourg-en-Bresse présente un bon équilibre entre rendement, accessibilité et demande locative. La ville offre un marché stable, des prix attractifs et une demande soutenue, notamment pour les logements familiaux ou adaptés à la colocation. Il est toutefois important de bien étudier le quartier, la qualité du bien et le profil des locataires potentiels avant de se lancer.
