Bourg-en-Bresse, préfecture de l’Ain, est une ville dynamique de la région Auvergne-Rhône-Alpes. Avec ses 41 525 habitants, elle séduit par son cadre de vie agréable, son patrimoine historique et sa proximité avec Lyon et Genève. La ville connaît une croissance démographique de +4,90% sur les 11 dernières années, témoignant de son attractivité.
Le marché immobilier à Bourg-en-Bresse
Le marché immobilier local est principalement composé d’appartements (78,81% du parc), ce qui en fait un terrain propice à l’investissement locatif. Le prix moyen au mètre carré s’établit à 1 853,2 €/m² (données issues de 424 ventes récentes). Après une hausse de +25,89% sur 5 ans, les prix ont connu une légère correction de -7,05% sur la dernière année, offrant des opportunités d’achat à des tarifs plus attractifs.
Le loyer moyen s’élève à 11,73 €/m²/mois. La demande locative est forte, avec une facilité à trouver un locataire qualifiée de « très facile ». Cependant, le budget des locataires est jugé tendu, ce qui invite à bien cibler le type de bien et le niveau de loyer proposé.
Rendement locatif et rentabilité
Le rendement brut moyen pour un appartement à Bourg-en-Bresse atteint 7,07% (frais de notaire et DMTO inclus), un niveau attractif pour les investisseurs à la recherche de rentabilité. La ville se situe en zone ALUR B1, mais n’est pas classée en zone tendue, ce qui offre une certaine souplesse dans la gestion locative.
Profil des locataires et typologie des logements
La population de Bourg-en-Bresse est relativement jeune et diversifiée : 20,3% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 11,28% sont étudiants. Plus de la moitié des ménages (51,92%) sont composés de personnes vivant seules, ce qui explique la forte proportion de petits et moyens appartements (1 à 3 pièces représentant plus de 50% du parc).
Les locataires représentent 46,78% des occupants de résidences principales, un taux supérieur à la moyenne nationale, renforçant l’intérêt pour l’investissement locatif. Les logements vacants restent limités (9,98%), ce qui témoigne d’un marché relativement fluide.
Contexte économique et social
Le niveau de vie médian à Bourg-en-Bresse est de 19 640 €, soit environ 11% de moins que la moyenne nationale. Le taux de chômage (11,01%) est supérieur à la moyenne française, mais la ville reste dynamique avec 622 entreprises créées en 2022. La présence d’étudiants et de jeunes actifs constitue un vivier intéressant pour la location d’appartements.
Points forts et points de vigilance
- Points forts : rendement locatif élevé, forte demande, facilité de location, prix d’achat attractifs, marché principalement composé d’appartements.
- Points de vigilance : budget locatif tendu, niveau de vie inférieur à la moyenne nationale, légère baisse des prix sur un an, taux de chômage supérieur à la moyenne.
Conclusion : un investissement locatif noté 3,9/5
Bourg-en-Bresse offre un cadre favorable à l’investissement locatif dans l’appartement, avec un bon équilibre entre rentabilité, demande et accessibilité. Le score global de 3,9/5 reflète un marché attractif, à condition de bien cibler le type de bien et d’adapter le loyer au pouvoir d’achat local. La ville s’adresse particulièrement aux investisseurs recherchant un rendement solide et une gestion locative facilitée.
