Besançon, capitale de la région Bourgogne-Franche-Comté, séduit par son riche patrimoine historique, sa qualité de vie et son dynamisme universitaire. Avec près de 120 000 habitants et une croissance démographique modérée (+1,54% sur 11 ans), la ville attire aussi bien les familles que les étudiants et jeunes actifs.
Le marché immobilier à Besançon : un contexte favorable
Le marché immobilier bisontin se caractérise par une forte proportion d'appartements (86,37% du parc), dont une part significative de 3 pièces ou plus (25,64% pour les 3 pièces, 22,35% pour les 4 pièces, et 19,27% pour les 5 pièces et plus). Le prix moyen au mètre carré s'établit à 1 887,92 €/m², avec une évolution de +22% sur 5 ans, bien que les prix aient légèrement reculé sur la dernière année (-1,05%).
Le loyer moyen est de 11,35 €/m²/mois, ce qui, combiné au prix d'achat, permet d'atteindre un rendement brut moyen attractif de 6,71% (frais de notaire inclus). La demande locative est jugée très dynamique, avec une grande facilité à trouver un locataire et un budget des locataires équilibré.
Profil des locataires et attractivité locative
Besançon est une ville où la location est très répandue : 50,89% des résidences principales sont occupées par des locataires, contre seulement 29,09% de propriétaires. La population est jeune et active, avec 28,87% des habitants âgés de 15 à 29 ans et 19,07% d’étudiants. Les personnes vivant seules représentent plus de la moitié des ménages (56,06%), mais la part de familles (couples avec ou sans enfants, familles monoparentales) reste significative, ce qui favorise la demande pour des appartements de 3 pièces ou plus.
Environnement économique et social
Le niveau de vie médian à Besançon est de 20 220 €, soit un peu en dessous de la moyenne nationale. Le taux de chômage (10,17%) est légèrement supérieur à la moyenne française, mais la ville reste dynamique avec la création de 1 574 entreprises en 2022. La zone n’est pas considérée comme tendue ni particulièrement touristique, ce qui limite la pression sur les prix tout en assurant une stabilité du marché locatif.
Résumé du potentiel d’investissement
- Score global d’investissement locatif : 3,8/5
- Prix d’achat abordable et rendement brut attractif
- Demande locative forte et facilité à trouver un locataire
- Marché stable avec une majorité d’appartements et une population jeune et active
- Zone B1 ALUR : possibilité d’éligibilité à certains dispositifs fiscaux
En conclusion, investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Besançon offre un bon équilibre entre rentabilité, sécurité locative et potentiel de valorisation à moyen terme. La ville présente de nombreux atouts pour les investisseurs à la recherche d’un marché dynamique et accessible.
