Vannes, située dans le département du Morbihan, est une ville dynamique de Bretagne réputée pour son patrimoine historique, son port pittoresque et sa qualité de vie. Avec ses 54 420 habitants, la ville séduit autant les familles que les actifs et les retraités, tout en bénéficiant d’un attrait touristique important.
Le marché immobilier à Vannes : état des lieux
Le marché immobilier vannetais affiche une belle vitalité. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement s’établit à 3 527,58 €/m², avec une progression de +41,10% sur 5 ans et une légère hausse de +0,57% sur un an. Cette tendance haussière témoigne d’une demande soutenue, portée par l’attractivité de la ville et la stabilité de sa population (+3,30% en 11 ans).
Les appartements représentent près de 70% du parc immobilier, et les logements de 3 pièces ou plus constituent une part significative de l’offre (23,76% pour les 3 pièces, 17,3% pour les 4 pièces, et 28,82% pour les 5 pièces et plus). La majorité des logements sont des résidences principales (83,92%), ce qui traduit un marché locatif actif et pérenne.
Investissement locatif : rendement et demande
Le rendement brut moyen pour un appartement de 3 pièces ou plus à Vannes s’élève à 4,00% (frais de notaire inclus). Le loyer moyen est de 12,64 €/m²/mois, avec une demande locative jugée très facile à satisfaire. Le budget des locataires est plutôt équilibré, bien que légèrement tendu, ce qui favorise la stabilité des locations.
Vannes n’est pas classée en zone tendue, mais elle bénéficie du dispositif ALUR (zone B1), ce qui peut offrir des opportunités pour certains dispositifs fiscaux. La ville attire une population diversifiée : 45,38% de locataires, 38,36% de propriétaires, et une part notable de locataires HLM (15,09%).
Profil des locataires et dynamisme local
La population active (60,79%) et la présence d’étudiants (13,79%) dynamisent le marché locatif. Les ménages sont majoritairement composés de personnes seules (54,92%) ou de couples sans enfants (22,8%), mais la part de familles (20,51%) et de seniors (33,1% de la population a plus de 60 ans) crée une demande pour des appartements spacieux.
Le niveau de vie médian à Vannes est supérieur à la moyenne nationale (23 060 €/an), et la ville affiche un tissu économique dynamique avec 911 entreprises créées en 2022. Ces éléments contribuent à la solidité du marché immobilier local.
Atouts et points de vigilance pour l’investissement
- Atouts : marché locatif dynamique, facilité à trouver un locataire, rendement stable, attractivité touristique et économique, évolution positive des prix.
- Points de vigilance : budget des locataires légèrement tendu, taux de chômage légèrement supérieur à la moyenne nationale (9,31% contre 8%), et une part non négligeable de logements vacants (8,68%).
Score global de l’investissement locatif à Vannes
Pour un appartement de 3 pièces ou plus, le score global attribué à l’investissement locatif à Vannes est de 3,4/5. Ce score reflète un marché attractif, porté par une demande locative forte et une évolution positive des prix, tout en invitant à rester attentif à la tension sur le budget des locataires et à la vacance locative.
En résumé, Vannes offre un cadre favorable à l’investissement immobilier, notamment pour les appartements familiaux ou destinés à la colocation, grâce à son dynamisme économique, sa population diversifiée et son attractivité touristique.
