Située au cœur du Morbihan, Vannes est une ville dynamique de 54 420 habitants, réputée pour son riche patrimoine historique, son port pittoresque et sa qualité de vie. Bénéficiant d’une croissance démographique de +3,3% sur 11 ans, Vannes attire aussi bien les familles que les actifs, les étudiants et les retraités, tout en profitant d’un fort attrait touristique.
Le marché immobilier à Vannes : tendances et prix
Le prix moyen au mètre carré pour une maison à Vannes s’établit à 4 097 €/m² (données issues de 273 ventes récentes). Sur les cinq dernières années, les prix ont progressé de +38,16%, témoignant d’un marché dynamique, même si une légère correction de -3,37% a été observée sur la dernière année. Le loyer moyen s’élève à 12,79 €/m²/mois, avec une demande locative jugée très facile à satisfaire, notamment grâce à un budget des locataires équilibré et une forte attractivité touristique.
Rentabilité et profil locatif
Le rendement brut moyen pour un investissement locatif dans une maison à Vannes est de 3,48% (frais de notaire et DMTO inclus). Ce taux s’explique par la forte valorisation du marché ces dernières années et la stabilité des loyers. La ville n’est pas classée en zone tendue, mais elle bénéficie du classement B1 en zone ALUR, ce qui peut ouvrir droit à certains dispositifs d’investissement locatif.
La répartition du parc immobilier montre que les maisons représentent 29,8% des logements, contre 69,5% d’appartements. Les résidences principales constituent la grande majorité (83,92%), avec une part de propriétaires de 38,36% et de locataires de 45,38%. Les logements de 5 pièces et plus représentent près de 29% du parc, ce qui peut intéresser les familles ou la colocation.
Population et dynamisme économique
Vannes affiche un niveau de vie médian de 23 060 €, supérieur de 4,63% à la moyenne nationale. La population active représente 60,79% des 15-64 ans, avec un taux de chômage légèrement supérieur à la moyenne nationale (9,31% contre 8%). La ville accueille également une proportion significative d’étudiants (13,79%) et de retraités (6,6%), ce qui diversifie la demande locative. En 2022, 911 entreprises ont été créées, illustrant le dynamisme économique local.
Typologie des ménages et des logements
Plus de la moitié des ménages vivent seuls (54,92%), tandis que les couples sans enfants représentent 22,8% et les familles avec enfants 12,7%. Cette diversité de profils, associée à une large gamme de logements (du studio à la grande maison familiale), permet d’adapter son investissement à différents segments de locataires.
Atouts et points de vigilance pour investir à Vannes
- Attractivité touristique et facilité à trouver un locataire, notamment en location saisonnière ou meublée.
- Marché immobilier dynamique avec une forte progression des prix sur 5 ans, mais une légère baisse récente à surveiller.
- Rendement locatif modéré (3,48%), à mettre en balance avec la sécurité et la stabilité du marché vannetais.
- Population diversifiée (étudiants, actifs, retraités) et tissu économique solide.
- Offre de maisons limitée (moins de 30% du parc), ce qui peut renforcer l’attractivité de ce type de bien.
Conclusion
Avec un score global de 3,3/5 pour l’investissement locatif dans une maison, Vannes se positionne comme une ville attractive, offrant un bon équilibre entre sécurité, dynamisme et potentiel de valorisation. La demande locative y est forte, portée par une population variée et un cadre de vie recherché. Toutefois, le rendement locatif reste modéré et le marché doit être analysé avec attention, notamment en ce qui concerne l’évolution des prix et la typologie des biens disponibles.
Avant de vous lancer dans un projet d’investissement immobilier à Vannes, il est recommandé de bien étudier le marché local, de comparer les quartiers et de prendre en compte vos objectifs patrimoniaux.
