Vannes, située dans le département du Morbihan, est une ville dynamique de Bretagne réputée pour son riche patrimoine historique, son port pittoresque et sa qualité de vie. Avec ses 54 420 habitants, la ville séduit autant les familles que les étudiants et les retraités, tout en bénéficiant d’une attractivité touristique importante.
Évolution démographique et dynamisme économique
La population de Vannes a progressé de 3,3% en 11 ans, témoignant d’un attrait croissant pour la ville. Le tissu économique local est également dynamique, avec 911 entreprises créées en 2022. Le niveau de vie médian s’élève à 23 060€, soit 4,63% de plus que la moyenne nationale, ce qui reflète une certaine aisance économique des habitants.
Marché immobilier : prix, loyers et rendement
- Prix moyen au m² : 3 807,75€ (évolution de -2,94% sur 1 an, mais +47,28% sur 5 ans)
- Loyer moyen : 14,85€/m²/mois
- Rendement brut moyen : 4,35% (frais inclus)
Le marché immobilier vannetais est principalement composé d’appartements (69,51%), ce qui en fait un choix privilégié pour l’investissement locatif. La demande locative est forte, avec une facilité à trouver un locataire et un budget des locataires jugé équilibré. Vannes se situe en zone ALUR B1, mais n’est pas classée en zone tendue, ce qui offre une certaine souplesse pour la gestion locative.
Profil des locataires et typologie des logements
Les locataires représentent 45,38% des occupants des résidences principales, contre 38,36% de propriétaires. Les logements sont majoritairement des résidences principales (83,92%), avec une part de logements vacants de 8,68% et de résidences secondaires de 7,4%.
La répartition des appartements selon le nombre de pièces est la suivante :
- 1 pièce : 9,59%
- 2 pièces : 20,53%
- 3 pièces : 23,76%
- 4 pièces : 17,3%
- 5 pièces et plus : 28,82%
La forte proportion de personnes vivant seules (54,92%) et d’étudiants (13,79%) suggère une demande soutenue pour les petites surfaces, tandis que la présence de familles et de couples sans enfants peut également soutenir la demande pour des appartements de taille moyenne à grande.
Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif à Vannes
- Atouts :
- Ville très touristique, offrant un potentiel pour la location saisonnière
- Marché locatif dynamique et facilité à trouver un locataire
- Rendement brut moyen attractif (4,35%)
- Population en croissance et économie locale dynamique
- Points de vigilance :
- Légère baisse des prix sur un an (-2,94%), à surveiller pour anticiper les évolutions du marché
- Taux de chômage légèrement supérieur à la moyenne nationale (9,31% contre 8%)
- Zone non tendue, ce qui peut influencer la gestion des loyers et la protection du bailleur
Score global de l’investissement locatif à Vannes
Sur la base des données récentes, Vannes obtient un score global de 3,4/5 pour l’investissement locatif dans un appartement. Ce score reflète un marché équilibré, avec de bonnes perspectives de rendement et une demande locative soutenue, tout en invitant à la vigilance sur l’évolution des prix et la conjoncture économique locale.
Conclusion
Investir dans un appartement à Vannes présente de nombreux atouts, notamment grâce à la vitalité de la ville, son attractivité touristique et la solidité de la demande locative. Il est toutefois important de bien étudier le marché local, la typologie des biens et les profils de locataires pour optimiser son investissement.
