Bourges, préfecture du département du Cher, est une ville au riche patrimoine historique et culturel, réputée pour sa cathédrale classée à l’UNESCO et ses nombreux festivals. Avec ses 63 702 habitants, Bourges séduit par sa qualité de vie, ses espaces verts et son dynamisme économique régional.
Le marché immobilier à Bourges : état des lieux
Le marché immobilier de Bourges se caractérise par des prix accessibles et une offre diversifiée. Le prix moyen au mètre carré s’établit à 1 387,29 €/m² (données issues de 253 ventes récentes), avec une légère baisse de -0,42% sur un an, mais une progression notable de +18,77% sur cinq ans. Le loyer moyen est de 10,27 €/m²/mois, ce qui permet d’envisager un rendement brut moyen attractif de 8,26% (frais de notaire et DMTO inclus).
Typologie des logements et profils des locataires
À Bourges, les appartements représentent 55,63% du parc immobilier, contre 43,83% de maisons. Les logements de 3 pièces ou plus sont particulièrement présents : 25,12% pour les 3 pièces, 25,32% pour les 4 pièces et 27,49% pour les 5 pièces et plus. Cette répartition répond à une demande variée, notamment de la part des familles, des couples et des colocations étudiantes.
La population est relativement équilibrée entre propriétaires (38,7%) et locataires (41,78%), avec une part significative de locataires HLM (18,4%). Le budget des locataires est jugé plutôt équilibré, bien que légèrement tendu, et la facilité à trouver un locataire est considérée comme normale.
Évolution démographique et contexte économique
La population de Bourges a connu une légère baisse de -4,62% sur les 11 dernières années. Le niveau de vie médian s’élève à 21 320 €, soit un peu en dessous de la moyenne nationale (-3,27%). Le marché du travail affiche un taux d’emploi de 60,47% chez les 15-64 ans, mais un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (10,72% contre 8%). La ville reste néanmoins dynamique, avec 778 entreprises créées en 2022.
Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif
- Rendement attractif : Un rendement brut moyen de 8,26% est un point fort pour les investisseurs à la recherche de rentabilité.
- Prix d’achat abordables : Le prix au mètre carré reste inférieur à la moyenne nationale, ce qui permet d’accéder plus facilement à la propriété.
- Demande locative diversifiée : La présence d’étudiants (11,24%), de familles et de personnes seules (49,04% des ménages) assure une demande variée pour les appartements de 3 pièces ou plus.
- Marché stable : Malgré une légère baisse démographique, la ville conserve une part importante de résidences principales (84,19%) et un taux de logements vacants (12,87%) à surveiller.
- Zone non tendue : Bourges n’est pas classée en zone tendue, ce qui peut influencer la fiscalité et la facilité de relocation.
Conclusion : un investissement équilibré à Bourges
Avec un score global de 3,5/5 pour l’investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus, Bourges offre un compromis intéressant entre rentabilité, accessibilité et stabilité du marché. La ville séduit par ses prix attractifs, son rendement locatif élevé et sa diversité de locataires potentiels. Toutefois, il convient de rester attentif à l’évolution démographique et à la vacance locative pour optimiser son projet d’investissement.
