Bourges, préfecture du département du Cher, est une ville au riche patrimoine historique et culturel, réputée pour sa cathédrale classée à l’UNESCO et ses nombreux festivals. Située au cœur de la région Centre-Val de Loire, elle offre un cadre de vie agréable, des espaces verts et une vie locale dynamique, tout en restant accessible en termes de coût de la vie et d’immobilier.
Le marché immobilier à Bourges : état des lieux
- Population : 63 702 habitants, avec une légère baisse de -4,62% sur 11 ans.
- Prix moyen au m² : 1 500 €/m² pour un appartement (451 ventes sur l’année écoulée).
- Évolution des prix : -5,79% sur 1 an, mais +20% sur 5 ans, témoignant d’une attractivité retrouvée sur le moyen terme.
- Loyer moyen : 12 €/m²/mois, avec une demande locative jugée très facile à satisfaire.
- Rendement brut moyen : 8,93% (frais de notaire et DMTO inclus), un taux particulièrement attractif pour les investisseurs.
Profil des locataires et dynamique locative
- Répartition des logements : 55,63% d’appartements, 43,83% de maisons.
- Types de résidences : 84,19% de résidences principales, 12,87% de logements vacants.
- Statut d’occupation : 41,78% de locataires, 38,7% de propriétaires, 18,4% de locataires HLM.
- Composition des ménages : 49,04% de personnes seules, 22,93% de couples sans enfants, 15,39% de couples avec enfants, 10,62% de familles monoparentales.
- Répartition par nombre de pièces : 6,77% de studios, 15,29% de 2 pièces, 25,12% de 3 pièces, 25,32% de 4 pièces, 27,49% de 5 pièces et plus.
Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif à Bourges
- Demande locative : Le marché est dynamique, avec une facilité à trouver un locataire et un budget des locataires plutôt équilibré, bien que légèrement tendu.
- Zone ALUR : Bourges est classée en zone B2, non considérée comme zone tendue, ce qui offre une certaine souplesse réglementaire.
- Rendement : Le rendement brut moyen de 8,93% est supérieur à la moyenne nationale, ce qui place Bourges parmi les villes attractives pour l’investissement locatif.
- Évolution démographique : La population est en légère baisse, ce qui peut influencer la demande à long terme, mais la ville reste attractive pour les étudiants (11,24% de la population active) et les jeunes actifs.
- Niveau de vie : Le niveau de vie médian est de 21 320 €, soit légèrement inférieur à la moyenne nationale (-3,27%).
- Marché du travail : Taux de chômage de 10,72% (supérieur à la moyenne nationale), mais une part importante de personnes actives (60,47%).
Pourquoi investir dans un appartement à Bourges ?
Investir à Bourges présente plusieurs avantages : un prix d’achat attractif, un rendement locatif élevé, une demande locative soutenue et une offre diversifiée en termes de typologies de logements. La ville attire aussi bien les étudiants que les jeunes actifs et les familles, ce qui permet de cibler différents profils de locataires. De plus, la facilité à trouver un locataire limite le risque de vacance locative.
Le marché immobilier de Bourges reste accessible, avec des prix au m² bien inférieurs à ceux des grandes métropoles, tout en offrant un potentiel de rentabilité intéressant. La ville bénéficie également d’un tissu économique dynamique, comme en témoigne la création de 778 entreprises en 2022.
Score global de l’investissement locatif à Bourges
Sur la base des données récentes, l’investissement locatif dans un appartement à Bourges obtient un score global de 4,0/5. Ce score reflète l’équilibre entre rendement, accessibilité, dynamisme locatif et potentiel de valorisation à moyen terme.
Conclusion
Bourges s’impose comme une ville à considérer pour un investissement locatif, notamment dans l’appartement. Son marché immobilier stable, son rendement attractif et sa demande locative soutenue en font une option intéressante pour diversifier son patrimoine immobilier.
