Investir dans une maison à Bourges (18000) : données et statistiques

Située au cœur du département du Cher, Bourges est une ville d’art et d’histoire réputée pour sa cathédrale classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, ses marais et son dynamisme culturel. Avec une population de 63 702 habitants, Bourges séduit par son cadre de vie agréable, ses espaces verts et son patrimoine architectural. La ville bénéficie également d’une position centrale en France, ce qui en fait un carrefour régional attractif.

Le marché immobilier à Bourges : état des lieux

• Prix moyen au m² : 1 699,18 €/m² (471 ventes sur l’année)
• Évolution sur 1 an : -3,55 %
• Évolution sur 5 ans : +10,18 %
• Loyer moyen : 10,87 €/m²/mois
• Rendement brut moyen : 7,14 % (frais de notaire inclus)
• Facilité à trouver un locataire : Très facile
• Zone ALUR : B2 (non tendue, non touristique)

Profil des logements et des habitants

• Répartition des biens : 43,83 % de maisons, 55,63 % d’appartements
• Résidences principales : 84,19 %
• Logements vacants : 12,87 %
• Propriétaires : 38,7 %
• Locataires : 41,78 % (dont 18,4 % en HLM)
• Types de ménages : 49,04 % de personnes seules, 22,93 % de couples sans enfants, 15,39 % de couples avec enfants, 10,62 % de familles monoparentales
• Répartition par nombre de pièces : 25,32 % de 4 pièces, 27,49 % de 5 pièces et plus

Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif à Bourges

• Demande locative : Le marché est dynamique, avec une grande facilité à trouver un locataire, notamment grâce à la présence d’étudiants (11,24 % de la population active) et à une part importante de locataires.
• Rendement : Le rendement brut moyen de 7,14 % est attractif, supérieur à la moyenne nationale, ce qui peut séduire les investisseurs à la recherche de rentabilité.
• Prix d’achat : Les prix au m² restent abordables, mais ont légèrement baissé sur un an (-3,55 %), tout en progressant sur 5 ans (+10,18 %), ce qui témoigne d’une certaine stabilité à moyen terme.
• Population : La ville connaît une légère baisse démographique (-4,62 % en 11 ans) et un niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale (-3,27 %), ce qui peut influencer la capacité locative et la valorisation à long terme.
• Vacance locative : Le taux de logements vacants (12,87 %) invite à bien cibler l’emplacement et le type de bien pour limiter les périodes sans locataire.

Quel type de maison privilégier à Bourges ?

Les maisons représentent près de 44 % du parc immobilier, avec une forte proportion de logements de 4 pièces et plus. Ce type de bien peut intéresser les familles ou les colocations étudiantes, deux segments présents dans la ville. Les quartiers proches des commodités, des établissements scolaires et des transports sont à privilégier pour maximiser l’attractivité locative.

Conclusion : un investissement à considérer avec discernement

Avec un score global de 3,2/5, Bourges offre un marché immobilier locatif intéressant pour l’achat d’une maison, grâce à des prix accessibles, un rendement attractif et une demande locative soutenue. Toutefois, la légère baisse démographique et le taux de vacance invitent à une sélection rigoureuse du bien et de son emplacement. Un projet d’investissement à Bourges peut donc s’avérer pertinent pour les investisseurs attentifs à la qualité du bien et à la dynamique du quartier choisi.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV)

Bourges fait partie des 245 villes bénéficiaires du programme Action Cœur de Ville.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV) est une initiative lancée par le gouvernement français en 2017. Il vise à revitaliser les centres-villes de taille moyenne, qui jouent un rôle essentiel dans le maillage territorial mais qui rencontrent souvent des difficultés, comme la désertification commerciale, la baisse de la population, ou la dégradation du patrimoine bâti.

Objectifs principaux du programme :

1. Revitalisation des centres-villes : Redonner de l’attractivité aux cœurs de villes, en favorisant la réhabilitation des logements, la rénovation des espaces publics, et l’installation de nouveaux commerces.
2. Développement économique : Soutenir les activités économiques locales, notamment en aidant les artisans, commerçants, et entrepreneurs à s’installer et à se développer.
3. Amélioration des conditions de vie : Renforcer l’offre de services publics (éducation, santé, culture, etc.) et d’activités culturelles pour les habitants.
4. Transition écologique : Encourager des projets respectueux de l’environnement, comme des mobilités douces (pistes cyclables, transports en commun) et une gestion plus durable des ressources.
5. Restauration du patrimoine : Valoriser le patrimoine historique et architectural des centres-villes.

Fonctionnement :

Le programme cible 245 villes moyennes sélectionnées à travers la France. Ces villes bénéficient d’un soutien financier et technique pour développer des projets de transformation. Le financement provient de plusieurs partenaires, comme la Caisse des Dépôts, Action Logement, ou encore l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT).

Actions concrètes menées :

• Réhabilitation de logements anciens pour les rendre attractifs et accessibles.
• Création de nouveaux espaces publics, comme des places, parcs, ou promenades.
• Implantation de commerces de proximité pour lutter contre les “friches commerciales”.
• Développement de nouvelles infrastructures de mobilité (comme des parkings relais ou des zones piétonnes).
• Organisation d’événements culturels et sportifs pour dynamiser le tissu local.

Résultats attendus :

L’objectif est de redynamiser ces centres-villes d’ici 2026, en améliorant la qualité de vie des habitants, en relançant l’économie locale, et en préservant le rôle central de ces villes dans leurs territoires.

Exemples de projets emblématiques :

Le programme Action Cœur de Ville a permis la réalisation de nombreux projets emblématiques à travers la France, visant à revitaliser les centres-villes. Parmi ces initiatives, voici quelques exemples notables :

1. Rénovation du patrimoine et des espaces publics : À Nevers, des travaux ont permis de réhabiliter des espaces publics et de valoriser le patrimoine local, favorisant l’attractivité touristique et résidentielle.
2. Création d’écoquartiers : À Châteaudun, un projet d’écoquartier a été lancé dans un ancien site industriel, intégrant logements, espaces verts et activités commerciales tout en promouvant une urbanisation durable.
3. Requalification des entrées de ville et des gares : Plusieurs villes, comme Albi et Montbrison, ont entrepris la transformation des quartiers de gare pour améliorer leur accessibilité et réduire l’artificialisation des sols. Ces projets visent également à renforcer les mobilités douces et les connexions urbaines.
4. Dynamisation économique : Des initiatives telles que la création de foncières commerciales ont été déployées pour réduire les locaux vacants et attirer des commerces dans les centres-villes, notamment à Montélimar et Béziers.
5. Réhabilitation de l’habitat : À Lunéville, des programmes de rénovation du parc privé visent à réduire la vacance de longue durée et à améliorer la qualité de vie des habitants en centre-ville.

En tout, plus de 7 000 projets ont été réalisés grâce à un investissement total dépassant 6 milliards d’euros. La phase actuelle du programme (2023-2026) met un accent particulier sur les transitions écologique et économique, ainsi que sur l’adaptation des villes au changement climatique en promouvant des solutions comme la décarbonation et la renaturation

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Bourges

Prix moyen	1699.18€/m²
Loyer moyen	10.87€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	127.44€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +10.2%
Évolution sur 1 an	south_east -3.5%

Les logements à Bourges

Établissements d'hébergements touristiques