Située au cœur du département du Cher, Bourges est une ville d’art et d’histoire réputée pour sa cathédrale classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, ses marais et son dynamisme culturel. Avec une population de 63 702 habitants, Bourges séduit par son cadre de vie agréable, ses espaces verts et son patrimoine architectural. La ville bénéficie également d’une position centrale en France, ce qui en fait un carrefour régional attractif.
Le marché immobilier à Bourges : état des lieux
- Prix moyen au m² : 1 699,18 €/m² (471 ventes sur l’année)
- Évolution sur 1 an : -3,55 %
- Évolution sur 5 ans : +10,18 %
- Loyer moyen : 10,87 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 7,14 % (frais de notaire inclus)
- Facilité à trouver un locataire : Très facile
- Zone ALUR : B2 (non tendue, non touristique)
Profil des logements et des habitants
- Répartition des biens : 43,83 % de maisons, 55,63 % d’appartements
- Résidences principales : 84,19 %
- Logements vacants : 12,87 %
- Propriétaires : 38,7 %
- Locataires : 41,78 % (dont 18,4 % en HLM)
- Types de ménages : 49,04 % de personnes seules, 22,93 % de couples sans enfants, 15,39 % de couples avec enfants, 10,62 % de familles monoparentales
- Répartition par nombre de pièces : 25,32 % de 4 pièces, 27,49 % de 5 pièces et plus
Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif à Bourges
- Demande locative : Le marché est dynamique, avec une grande facilité à trouver un locataire, notamment grâce à la présence d’étudiants (11,24 % de la population active) et à une part importante de locataires.
- Rendement : Le rendement brut moyen de 7,14 % est attractif, supérieur à la moyenne nationale, ce qui peut séduire les investisseurs à la recherche de rentabilité.
- Prix d’achat : Les prix au m² restent abordables, mais ont légèrement baissé sur un an (-3,55 %), tout en progressant sur 5 ans (+10,18 %), ce qui témoigne d’une certaine stabilité à moyen terme.
- Population : La ville connaît une légère baisse démographique (-4,62 % en 11 ans) et un niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale (-3,27 %), ce qui peut influencer la capacité locative et la valorisation à long terme.
- Vacance locative : Le taux de logements vacants (12,87 %) invite à bien cibler l’emplacement et le type de bien pour limiter les périodes sans locataire.
Quel type de maison privilégier à Bourges ?
Les maisons représentent près de 44 % du parc immobilier, avec une forte proportion de logements de 4 pièces et plus. Ce type de bien peut intéresser les familles ou les colocations étudiantes, deux segments présents dans la ville. Les quartiers proches des commodités, des établissements scolaires et des transports sont à privilégier pour maximiser l’attractivité locative.
Conclusion : un investissement à considérer avec discernement
Avec un score global de 3,2/5, Bourges offre un marché immobilier locatif intéressant pour l’achat d’une maison, grâce à des prix accessibles, un rendement attractif et une demande locative soutenue. Toutefois, la légère baisse démographique et le taux de vacance invitent à une sélection rigoureuse du bien et de son emplacement. Un projet d’investissement à Bourges peut donc s’avérer pertinent pour les investisseurs attentifs à la qualité du bien et à la dynamique du quartier choisi.
