Bourges, préfecture du département du Cher, est une ville de 63 702 habitants située au cœur de la région Centre-Val de Loire. Connue pour sa cathédrale classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, son centre historique et son dynamisme culturel, Bourges séduit par sa qualité de vie, son patrimoine et son accessibilité. La ville attire aussi bien les étudiants que les actifs, tout en conservant une ambiance paisible et un coût de la vie modéré.
Le marché immobilier à Bourges : état des lieux
- Prix moyen au m² : 1 633 €/m² (appartements, 198 ventes sur l’année)
- Évolution sur 1 an : -8,8% | Évolution sur 5 ans : +23,09%
- Loyer moyen : 13 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 8,88% (frais de notaire inclus)
- Facilité à trouver un locataire : Facile
- Zone ALUR : B2 | Zone tendue : Non
Le marché immobilier de Bourges se caractérise par des prix accessibles et une rentabilité locative attractive, notamment pour les petits appartements (studios et 2 pièces). Malgré une légère baisse des prix sur un an, la tendance sur 5 ans reste nettement positive, ce qui témoigne d’un marché en mutation mais porteur sur le long terme.
Pourquoi investir dans un studio ou un 2 pièces à Bourges ?
- Demande locative soutenue : 41,78% des résidences principales sont occupées par des locataires, et près de la moitié des ménages vivent seuls, ce qui favorise la demande pour les petites surfaces.
- Population jeune et active : 20,17% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 11,24% sont étudiants, renforçant l’attrait pour les studios et 2 pièces.
- Marché équilibré : Le budget des locataires est plutôt équilibré, même si le marché reste légèrement tendu, ce qui limite le risque de vacance locative.
- Répartition des biens : Les appartements représentent 55,63% du parc immobilier, avec 6,77% de 1 pièce et 15,29% de 2 pièces, offrant un choix varié pour les investisseurs.
- Zone touristique : La présence d’un tourisme culturel et d’événements (Printemps de Bourges) peut également dynamiser la location saisonnière.
Profil des locataires et perspectives
La ville compte une part importante de personnes vivant seules (49,04%) et une population active (60,47% des 15-64 ans). Le taux de chômage (10,72%) reste supérieur à la moyenne nationale, mais la création de 778 entreprises en 2022 témoigne d’un tissu économique dynamique. Le niveau de vie médian (21 320 €) est légèrement inférieur à la moyenne nationale, ce qui explique la bonne adéquation entre loyers et pouvoir d’achat local.
Avantages et points de vigilance
- Avantages : Prix d’achat attractifs, rendement locatif élevé, demande locative stable, facilité de mise en location, marché adapté aux petits budgets.
- Points de vigilance : Légère baisse démographique (-4,62% en 11 ans), taux de chômage à surveiller, évolution des prix à court terme à prendre en compte.
Score global pour l’investissement locatif à Bourges
Avec un score de 4,3/5, Bourges s’impose comme une ville intéressante pour investir dans un studio ou un 2 pièces. Le marché est accessible, la rentabilité attractive et la demande locative bien présente, notamment auprès des jeunes actifs et étudiants.
Conclusion
Investir dans un petit appartement à Bourges peut s’avérer judicieux pour ceux qui recherchent un bon équilibre entre prix d’achat, rendement et sécurité locative. La ville offre un cadre de vie agréable, une demande locative solide et un marché immobilier dynamique, tout en restant accessible aux investisseurs débutants ou disposant d’un budget limité.
