Chartres, préfecture de l’Eure-et-Loir, est une ville de 38 447 habitants réputée pour sa cathédrale classée au patrimoine mondial de l’UNESCO et son dynamisme culturel. Située à moins d’une heure de Paris en train, Chartres attire aussi bien les familles que les actifs en quête d’un cadre de vie agréable et d’un marché immobilier accessible.
Le marché immobilier à Chartres : état des lieux
- Prix moyen au m² : 2 136 €/m² pour un appartement (209 ventes sur l’année écoulée)
- Évolution sur 1 an : -4,37 %
- Évolution sur 5 ans : +5,27 %
- Loyer moyen : 11,82 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 6,18 % (frais de notaire inclus)
Le marché locatif est particulièrement dynamique, avec une facilité à trouver un locataire, même si le budget des locataires reste tendu. Chartres se situe en zone B1 du dispositif ALUR, mais n’est pas classée en zone tendue.
Typologie des logements et des habitants
- Répartition des biens : 70,6 % d’appartements, 28,4 % de maisons
- Part des 3 pièces : 27 % du parc immobilier
- Résidences principales : 85,6 %
- Logements vacants : 11 %
- Locataires : 46,7 % des résidences principales
- Propriétaires : 32,4 %
La ville compte une forte proportion de personnes vivant seules (50,9 %), mais aussi des couples avec ou sans enfants et des familles monoparentales. Les 3 pièces ou plus répondent donc à une demande variée, notamment pour les familles et les colocations.
Population et dynamisme économique
- Population active ayant un emploi : 66,1 %
- Taux de chômage : 9,8 % (légèrement supérieur à la moyenne nationale)
- Étudiants : 9,9 %
- Entreprises créées en 2022 : 585
- Niveau de vie médian : 22 200 € (légèrement supérieur à la moyenne nationale)
Chartres bénéficie d’un tissu économique dynamique et d’une population relativement jeune, avec près de 36 % des habitants ayant moins de 30 ans.
Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif
- Atouts :
- Rendement brut attractif (6,18 %)
- Marché locatif fluide, facilité à trouver un locataire
- Ville touristique et bien desservie
- Demande diversifiée (familles, étudiants, actifs)
- Points de vigilance :
- Légère baisse des prix sur un an (-4,37 %)
- Budget des locataires tendu, attention à la fixation du loyer
- Population en légère diminution sur 11 ans (-1,73 %)
- Taux de logements vacants relativement élevé (11 %)
Score global de l’investissement locatif à Chartres
Pour un appartement de 3 pièces ou plus à Chartres, le score global de l’investissement locatif est de 3,3/5. Ce marché présente un bon équilibre entre rendement, facilité de location et stabilité, tout en nécessitant une attention particulière à l’évolution des prix et à la solvabilité des locataires.
Conclusion
Chartres offre un cadre attractif pour investir dans un appartement de 3 pièces ou plus, avec un rendement intéressant et une demande locative soutenue. Il est toutefois important de bien étudier le marché local, la fixation du loyer et la qualité du bien pour optimiser son investissement.
